История одной сделки: покупка дома в Тоскане

Что купить в Италии?

Все началось банально – со статистики. Но статистика поразила: «В 2013 году иностранцы в Италии приобрели недвижимости на 38% больше, чем в предыдущие годы. А в январе и феврале 2014-го, учитывая нехарактерную для зимних месяцев активность на рынке недвижимости, этот показатель должен увеличиться на 14%. Самыми активными являются немцы (43%), второе место делят русские и англичане (по 14%). И даже за годы кризиса количество сделок по покупке недвижимости в Италии увеличилось на 70%!». Мы решили действовать.

Первым делом предстояло определиться, что будем покупать, потому что итальянский рынок недвижимости очень разнообразен и предлагает великое множество объектов. Сельский дом под реставрацию на холмах Флоренции, квартира в Риме, Венеции или Сиене, вилла на Сардинии или озере Комо, фермерский комплекс в загородных зонах Апулии – это лишь некоторые типы жилья. Мы остановили свой выбор на небольшом сельском доме площадью 210 кв. м в Тоскане.

Почему, собственно, Тоскана?

Ну, центр, он всегда центр. Отсюда чуть более часа езды до Рима, около двух часов до Милана. Флоренция, Сиена, Пиза – рядом, рукой подать. До моря или до ближайших лыжных курортов – тоже в час можно уложиться. В общем, все что душе угодно: история, искусство, культура, оздоровление с многочисленными спа-центрами и термальными источниками, шопинг-терапия в бутиках Флоренции, Ареццо, Сиены, гастрономические особенности (здесь производят известнейшую тосканскую ветчину, колбасу «Финоккиона», вино «Кьянти», оливковое масло, самое деликатное и вкусное) и, наконец, собственно тосканская кухня – одна из самых полезных и простых в приготовлении. Как оказалось, желающих купить жилье в Тоскане со всех стран мира огромное множество. Но об этом разговор отдельный.

Что предлагает рынок недвижимости Тосканы?

Объекты различаются в зависимости от местонахождения и периода постройки. Достаточно типичным для тосканской глубинки является сельский дом (casa colonica). Обычно он каменный, многокомнатный. Подобная постройка представляет собой несущую конструкцию смешанной кладки значительной толщины с небольшими окнами и входными дверями, что гарантирует защиту от зимнего холода и летнего зноя. Первоначально верхние этажи предназначались для проживания, нижние – для конюшен, погребов, складских помещений. Сегодня отреставрированное жилье этого типа большей частью сохраняет каменную облицовку фасада и имеет просторную территорию с садом, бассейном и колодцем. Единственный недостаток такого дома – он обычно расположен несколько изолированно, поэтому хозяевам необходимо собственное средство передвижения. Этот вариант вполне подойдет тем, кто любит природу и размеренную, бесшумную жизнь.

Другая категория недвижимости – стоящие особняком новые постройки, возведенные по инновационным технологиям со всеми элементами энергосберегательной системы, или отреставрированные сельские дома в стиле «рустико», в том числе и с внутренним наполнением по энергосберегательной концепции и с элементами «умного дома». Такое жилье пользуется большим спросом в Тоскане, особенно на холмах Флоренции или в долине Муджелло (прозвана «итальянской Швейцарией» за природную красоту и идеальную экологию).

Что касается исторических зданий, то на территории Тосканы их огромное количество. Это замки, античные крепости и башни, старинные гостиницы, квартиры и многое другое. Другой вопрос, что их реставрация – процесс достаточно щепетильный, так как все они находятся под надзором организаций, занимающихся сохранением архитектурно-исторического достояния Италии.

Ну и наконец, объекты недвижимости на этрусских побережьях в Тоскане: шикарные виллы в современном или классическом стиле, таунхаусы и более дешевые квартиры. Нужно отметить, что недвижимость на море в Италии – это выгодная инвестиция и стабильный доход, так как в таких местах всегда много отдыхающих из разных стран мира. Что касается строительных характеристик, то это стандартные здания или с несущей кладкой, или с несущей конструкцией из железобетона, заделанные с внутренней и внешней стороны кирпичом.

Поняв, что для нас главное – найти такое место, куда можно иногда сбежать от московской суеты и шума, мы остановились на сельском доме в глубинке Тосканы. Свою роль сыграла еще и моя детская мечта о двухэтажном собственном доме с балкончиком, увешанным разноцветной геранью, и с садом, благоухающим цветущими фруктовыми деревьями. Оставалось лишь понять, как все это выглядит в цифрах.

Сколько стоит недвижимость в Тоскане?

Цены в разных крупных населенных пунктах различаются и зависят от следующих параметров:

местоположение и площадь объекта; близость к развитой инфраструктуре; близость к коммерческим объектам; качество натурального освещения; год постройки; тип и система постройки.

Кроме того, на формирование цены оказывает влияние то, что каждая провинция и даже коммуна (более мелкая административная единица) различаются по доходам на душу населения, кадастровой стоимости, коммунальным налогам и налогам на недвижимое имущество (TASI – буквально «налог на неразделимые услуги», который будет более точно определен, скорее всего, в июле 2014 года).

Вот средняя стоимость недвижимости в основных провинциальных центрах Тосканы на конец 2013 – начало 2014 года:

Ареццо – 1950 евро/кв. м

Флоренция – 3200 евро/кв. м

Гроссето – 3100 евро/кв. м

Ливорно – 2800 евро/кв. м

Лукка – 3350 евро/кв. м

Масса Каррара – 2750 евро/кв. м

Пиза – 2400 евро/кв. м

Пистойя – 1950 евро/кв. м

Прато – 2250 евро/кв. м

Сиена – 2900 евро/кв. м

Конечно, бывают предложения исключительные, уникальные по своим характеристикам, для которых средние цены не критерий. В Тоскане очень много объектов с историко-архитектурными и культурными особенностями, а также мест, где некогда жили и творили известные деятели культуры, искусства, истории.

Как выбрать агентство?

Итак, определившись с местом, типом жилья и, главное, бюджетом, мы составили список местных агентств недвижимости, отобрав прежде всего те, которые существуют на данном рынке не один год. Это важно, так как свидетельствует о наличии опыта и гарантирует, что услугу вам окажет профессионал, который проверит документы, предоставит переводчика, проконсультирует по всем вопросам, расскажет и покажет даже больше, чем надо. Мы в общей сложности посмотрели 12 объектов.

Агентство, в которое мы обратились, предоставило нам пятидневное проживание в агритуризме (итальянское поместье) в счет покупки недвижимости. В общем, все прошло без проблем и загвоздок. По любому вопросу сопровождавший нас агент терпеливо давал объяснения и заверил, что Италия – правовое государство, и нотариус приступает к сделке, только если документы без сучка без задоринки.

Не буду подробно описывать процесс покупки жилья, изложу лишь краткую схему.

Схема купли-продажи

Заинтересовавшись каким-то объектом недвижимости, нужно сделать предложение о покупке, затем приехать в Италию для открытия фискального, налогового кода (codice fiscale).

Следующим шагом является открытие в Италии расчетного счета, на который будут перечисляться деньги из России.

Дальше идет неотзывное преложение о покупке, которое мы сделали хозяину, согласовав сумму в качестве подтверждающего первоначального взноса (caparra confirmatoria). Он равен обычно 5 млн евро за скромный по цене дом или квартиру, 10 млн евро – если жилье побольше и 50 млн евро – за крупный объект.

Предпоследний этап – заключение предварительного соглашения по купле-продаже с выплатой около 30% общей стоимости, помимо агентских комиссионных в размере 2-3% и налога на добавленную стоимость (IVA). А некоторые агентства недвижимости в Италии и вовсе не берут комиссию с клиента – ее оплачивает продавец.

И наконец, спустя примерно два месяца заключается окончательный договор купли-продажи (il rogito). Для этого понадобятся:

документы, удостоверяющие личность; справка из ЗАГСа, если вы женаты (замужем); свидетельство о владении итальянским языком (la procura), одобренное в итальянском консульстве в России, которое передает этот документ нотариусу не позднее, чем за десять дней до момента заключения сделки.

Так как мы приобретали первичное жилье (prima casa) у частного лица, то заплатили следующие налоги (в скобках указаны  новые нормативы , действующие с 1 января 2014 года):

Регистрационный сбор – 3% (2%) Ипотечный сбор – 168 евро (200 евро) Кадастровый сбор – 168 евро (200 евро)

Надеемся в течение 18 месяцев после покупки подтвердить пользование льготами для первичного жилья и получить прописку в нем, иначе нам придется заплатить разницу в сборах, установленных за покупку первичного и вторичного жилья, плюс штраф. В случае приобретения вторичного жилья (seconda casa) суммы несколько больше.

В настоящий момент мы занимаемся оформлением договоров на электроснабжение, газ, воду и телефонную связь. Суммарно за эти услуги нужно будет платить около 200 евро в месяц. Плюс около 200-400 евро в год (в зависимости от площади жилья) за вывоз мусора. Отопление нашего дома (210 кв. м) обойдется нам где-то в 2-3 тыс. евро за зиму при температурном режиме 19 °C.

Что касается документов на пребывание, то покупка недвижимости в Италии не дает права на оформление итальянского вида на жительство. Можно рассчитывать лишь на визу, по которой разрешено находиться в Европе не более 90 дней в полугодие. Есть компании, которые помогают в получении визы D, а также ВНЖ для предпринимателей и финансово-независимых граждан. Решение этого вопроса у нас еще впереди.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.