Испания: рынок недвижимости близок к стабилизации

Начиная с 2007 года цены на испанскую недвижимость постоянно снижались, и в кризис данная тенденция, естественно, не изменилась, но этот факт останавливает далеко не всех инвесторов.

Испания – одна из самых популярных у российских покупателей зарубежного жилья стран Европы, она радует теплым климатом, прекрасными пляжами и восхитительной природой, завораживает богатой историей и самобытной культурой. Это второе по посещаемости государство среди туристов со всего мира, по данным Всемирной туристической организации в год Испанию посещают до 60 млн человек. И хотя в 2009 году спад финансовой активности подпортил столь выдающиеся результаты, эта страна и сегодня остается весьма привлекательной. Справедливо полагать, что когда мир начнет приходить в себя после кризиса, поток туристов восстановится, а вместе с этим наверняка вновь вырастут цены на жилье и доходы от аренды. Поэтому многие инвесторы, наблюдая за самым серьезным за последнее десятилетие падением цен на испанскую недвижимость, вместо того чтобы списывать страну со счетов, сосредоточено ожидают наиболее выгодного момента для покупки. К примеру, Испания стала самой популярной у инвесторов Великобритании – за последний год с целью присмотреть жилье страну посетили 13,8 млн британцев.

Самые высокие цены на постоянно дорожавшую с 2000 года недвижимость Испании были зафиксированы в 2007-м. Тогда 1 м2 в среднем стоил от 1500 до 3000 евро (в зависимости от региона), самые дорогие квартиры были в Мадриде и Барселоне (соответственно 3000 и 2688 евро за 1 м2), а самые дешевые – в Гранаде (1499 евро за 1 м2). Но в том же 2007 году рост цен на недвижимость замедлился из-за перенасыщенности рынка и удорожания ипотеки, в среднем по стране стоимость жилья выросла всего на 4,8% (при инфляции 4,2%), притом что в предыдущие годы рост составлял не менее 10% в год. В 2008-м мыльный пузырь лопнул, и цены уже не росли, а только падали. Иностранные инвесторы ушли с рынка, было заморожено очень много строек.

«По сравнению с пиком 2007 года стоимость недвижимости в Испании, включая острова, снизилась на 30–35%. Однако это средний показатель, на мой взгляд, на островах цены упали больше, чем на материковой части. А на материке менее существенно цены снизились в прибрежных регионах и вблизи раскрученных центров, таких как, например, Барселона. Меньшей коррекции подверглись высококачественные ликвидные комплексы на побережье, т. к. многие застройщики предпочитают сдавать их на лето в аренду, нежели продавать по более низким ценам, а вот на вторичное жилье цены снизились достаточно существенно», – сообщает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль-DPM».

Олеся Серебрякова, генеральный директор агентства по зарубежной недвижимости «Бюро Дю Монд» оценивает уровень падения цен по сегментам: «Менее всего пострадал рынок элитного жилья, а больше всего – квартиры в эконом-классе, т.к. владельцы активов в виде дорогой недвижимости, если у них нет обязательств перед банками или третьими лицами, не спешат их продавать по низкой цене».

Однако в 2009 году падение цен на испанском рынке недвижимости замедлилось. Наталья Завалишина подтверждает данный факт примером из практики: «В декабре прошлого года один из наших клиентов купил двухкомнатную квартиру за 99 000 евро. А сегодня в том же комплексе цена такой же квартиры не менее 109 000 евро. В 2008-м были специальные скидки, а в этом году застройщик уже не организует подобных акций».

По данным ежеквартального отчета Министерства жилищного строительства Испании средняя стоимость жилья в третьем квартале 2009 года составила 1634,7 евро за 1 м2. Это всего на 8% меньше, чем год назад (в конце сентября 2008 года 1 м2 стоил 1780 евро). Эксперты рынка называют чуть большие цифры: «Цены на жилье в Испании за последние 12 месяцев (т. е. с ноября прошлого года) снизились на 9,8%. Спад прежде всего затронул побережье, здесь стоимость жилья сократилась на 12,8%, а в крупных городах, таких как Барселона и Мадрид, цены упали в среднем на 10,1%», – говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Представители Министерства жилищного строительства Испании считают, что рынок стабилизировался и текущая ситуация благоприятна для покупки недвижимости. С официальными лицами склонны согласиться и эксперты. «Говорить о том, что рынок достиг «дна», на мой взгляд, преждевременно, возможно дальнейшее нерезкое снижение цен на недвижимость класса бизнес-плюс и премиум, однако сильных колебаний на рынке все же не предвидится», - считает Олеся Серебрякова. «По нашим оценкам дно все-таки достигнуто, а замедление падения цен действительно может быть признаком стабилизации, но, правда, должно пройти несколько месяцев, прежде чем можно будет назвать это тенденцией», – утверждает Станислав Зингель.

Скорее всего, более существенного снижения цен в ближайшие годы ожидать не стоит, в том числе и потому, что ставки по ипотечным кредитам сегодня снижены (3–3,5%), и вновь растет интерес к испанской недвижимости у зарубежных инвесторов. К тому же правительство Испании утверждает, что худшие дни рецессии уже прошли и в 2010 году начнется рост экономики, причем довольно интенсивный.

Правда, верится в это с трудом. Экономическая ситуация в стране остается весьма напряженной: индекс потребительских цен (основной показатель испанской экономики) в течение 2009 года постоянно снижался, что говорит о низкой покупательной способности. И в сентябре 2009 года он тоже снизился на 1%. Ставки по ипотеке, хоть и снизились, но получить кредиты стало сложнее. Так же в 2009 году снижался индекс деловой активности и росла безработица. В третьем квартале 2009 года уровень безработицы составил почти 18% – это один из самых удручающих показателей по всей еврозоне. Естественно, эти цифры не вселяют оптимизма. К тому же 2009 год отмечен и постоянным снижением ВВП, а если учесть, что в Испании на долю строительной отрасли приходится около 18% ВВП, то о росте спроса и цен на рынке недвижимости пока говорить рано.

«Рынок испанской недвижимости близок к стабилизации, но в ближайшие несколько месяцев рост вряд ли начнется. Обычно рост начинается ближе к курортному сезону, он возможен лишь к лету 2010 года, скорее всего, в прибрежных, наиболее востребованных регионах, и только затем в целом по Испании. Но говорить об этом преждевременно, это лишь один из возможных сценариев развития событий», – утверждает Наталья Завалишина.

Бурного роста вопреки утверждениям правительства ждать в любом случае не стоит. Большинство экспертов полагает, что можно ориентироваться не более чем на пятипроцентный рост. А при покупке объектов на стадии строительства высок риск убытков. Если уж вы отважились на вложение средств в испанскую недвижимость, то лучше ориентироваться на доходы от аренды, а значит, на ликвидные вторичные объекты и уже готовые новостройки, например на небольшие апартаменты в комплексах закрытого типа вблизи моря: они лучше всего сдаются внаем в курортный сезон. В первую очередь цены будут расти в наиболее стабильных регионах, таких как, например, Коста-Брава, Барселона и Мадрид.

По всей видимости, испанский рынок жилья уже пережил грандиозное падение и цены достигли или почти достигли дна, но вложение средств лучше отложить до более серьезных сигналов о начале восходящей тенденции, при этом действовать нужно очень осторожно и не стоит рассчитывать на сверхприбыли, которые были в начале века.

_Ольга Агуреева_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.