Ипотека в элитном сегменте набирает обороты

Все эксперты сходятся на том, что, несмотря на сезон отпусков, традиционного снижения деловой активности на рынке жилья в России явно не наблюдается. По данным компании Est-a-Tet, специализирующейся на продаже квартир в новостройках, спрос в этом сегменте в июне (по сравнению с маем) только в Москве вырос вдвое. Растет и востребованность ипотеки, причем не только в эконом- и бизнес-классах, но и в сегменте элитных новостроек, где раньше покупатели предпочитали самостоятельно решать проблему финансирования.

Татьяна Калинина

Все эксперты сходятся на том, что, несмотря на сезон отпусков, традиционного снижения деловой активности на рынке жилья в России явно не наблюдается. По данным компании Est-a-Tet, специализирующейся на продаже квартир в новостройках, спрос в этом сегменте в июне (по сравнению с маем) только в Москве вырос вдвое. Растет и востребованность ипотеки, причем не только в эконом- и бизнес-классах, но и в сегменте элитных новостроек, где раньше покупатели предпочитали самостоятельно решать проблему финансирования.

Жаркое лето на рынке недвижимости

По словам директора департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Гульнары Рахмангуловой, активность на рынке недвижимости объясняется несколькими взаимосвязанными факторами. В ожидании сезонного спада и на фоне нестабильного валютного курса большая часть застройщиков предлагала максимально лояльные клиентские программы для поддержания интереса к своим продуктам: фиксированный курс доллара (по некоторым объектам при реальном курсе 34,5 рубля за доллар курс продажи фиксировался на уровне 30,5 рублей за доллар), скидки (до 10–15%), рассрочки (от трех месяцев до года) и ипотечные программы с пониженной процентной ставкой. Кроме того, инвестиции в новостройки – обычное дело во время нестабильной финансовой ситуации в целом. Иными словами, при возможности зафиксировать старую цену в условиях нестабильного курса или при хороших условиях рассрочки люди предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. «К осени мы прогнозируем дальнейшее увеличение спроса еще на 15–20% по сравнению с летним периодом, что стандартно связано с наступлением нового сезона, выходом новых проектов на рынок и общей активизацией рынка», – отметила Гульнара Рахмангулова. Что касается возраста покупателей, то он варьируется от 28 до 45 лет. По данным компании Est-a-Tet, в экономклассе это в основном молодые люди от 28 лет и выше, в бизнес-классе – люди в возрасте 30–35 лет, в элитном сегменте – 38–45 лет.

Ипотека для покупателей элитных квартир

По данным компании «Миэль-Брокеридж», в среднем в Москве и области с привлечением ипотечного кредита в настоящее время покупается около 30% квартир. Большая часть таких сделок происходит при покупке жилья в новостройках. При этом в Москве заемщики большей частью берут у банка только половину стоимости квартиры, тогда как в Московской области – большую ее часть. Средняя стоимость покупаемого жилья в Москве, по оценкам «Миэль-Брокеридж», составляет 8 млн рублей, а средняя сумма кредита – 4,3 млн. В Подмосковье при средней стоимости квартиры 4,2 млн рублей средняя сумма ипотечного кредита составляет 3 млн.

Московские застройщики все активнее стремятся привлечь ипотекой покупателей элитных квартир

Основным сегментом недвижимости, в котором развивается ипотека, остаются квартиры бизнес-класса. «Именно здесь доля кредитных сделок составляет около 30–40% в зависимости от уровня жилья и программ кредитования. В экономклассе эта цифра значительно ниже – около 20%, а в элитном сегменте всего 5–10%», – Гульнара Рахмангулова. Тем временем московские застройщики все активнее стремятся привлечь ипотекой и покупателей элитных квартир. Первые ипотечные программы для них появились на рынке несколько месяцев назад в рамках проектов, финансируемых крупными госбанками: «Сбербанком», «ВТБ», «ВЭБом» и «Россельхозбанком». Сегодня купить квартиру в кредит можно уже в нескольких строящихся элитных жилых комплексах, таких как Knightsbridge Private park, «Садовые кварталы», «Итальянский квартал» и др. Формируется пакет ипотечных программ и в недавно вышедших на рынок проектах: «Снегирях» на Минской улице и «Литераторе» в Хамовниках. Как нам сообщила заместитель генерального директора ОАО «Садовые кварталы» Екатерина Батынкова, «наряду с ростом сделок по покупке квартир в “Садовых кварталах” со стопроцентной оплатой (на сегодняшний день таковых 40%) отмечается увеличение числа клиентов, приобретающих квартиру на условиях ипотечного кредитования – их доля в первые шесть месяцев 2012 года составила 10%. На остальные 50% приходились сделки с использованием процентных и беспроцентных рассрочек. Однако с ростом стадии строительства доля таких сделок постепенно уменьшается, поскольку сроки рассрочек ограничены датой завершения строительства (лето 2013 года) и не могут быть дольше, чем само строительство. Поэтому те покупатели, которым нужна более длительная рассрочка выбирают ипотечное кредитование». Кредиты предоставляются на срок от пяти до 50 лет в рублях, долларах или евро. Диапазон процентных ставок – от 10 до 16% годовых в зависимости от условий кредитования, этапа строительства и т. д.

Например, при покупке в новостройке 200-метровой квартиры общей стоимостью 4 млн долларов в ипотеку на пять лет под 13,8% годовых с первоначальным взносом 1,2 млн сумма ежемесячного платежа составит 63,7 тыс. долларов, а общая переплата по процентам за ипотечный кредит превысит 1 млн.

«Раньше ипотека не была распространена на рынке элитных новостроек: покупатели решали проблему финансирования сделок самостоятельно. К ипотечным кредитам иногда прибегали покупатели вторичного жилья, однако доля таких сделок не превышала 10%», – замечает управляющий директор компании Soho Estate Ирина Егорова. Сейчас же, по ее словам, наметилась тенденция увеличения доли ипотечных сделок с элитным жильем как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек. При этом спрос на ипотеку сосредоточен в бюджете покупок от 2,5 до 5 млн долларов.

Банки не ждут ипотечного бума

Всего в России, по данным Центробанка, с января по май этого года было выдано 240,1 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 347,5 млрд рублей, что в 1,6 раза превышает уровень первых пяти месяцев 2011 года. Правда, в мае месячные темпы роста рынка ипотеки несколько замедлились и составили всего 150% по сравнению с 166% в апреле. Средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам в рублях составила 12%, сообщили в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Спрос на ипотеку в элитном сегменте сосредоточен в бюджете покупок от 2,5 до 5 млн долларов

Проводимый аналитическим центром агентства мониторинг ставок по ипотечным кредитам показал, что в мае некоторые кредитные организации, в частности «Банк Западный», «Банк Москвы» и «РосЕвроБанк» немного снизили ставки. «ТрансКредитБанк» сократил минимальную ставку по ипотечному кредитованию на вторичном рынке недвижимости сразу на 3% до 9,5% годовых, а максимальную ставку – на 0,45% до уровня 13,05% годовых. Также банки продолжили смягчение требований к некоторым категориям заемщиков, например корпоративным клиентам («Альфа-банк») и получателям материнского капитала («НОМОС-Банк» и «Примсоцбанк»). Между тем эксперты АИЖК считают, что во втором полугодии из-за нестабильной ситуации на финансовых рынках ипотечные ставки в России могут вырасти, а прирост рынка по итогам года составит всего лишь от 5 до 30%. На днях «Сбербанк» объявил о повышении ставок по потребительским кредитам, и если ситуация на денежных рынках ухудшится, вероятно, следующим шагом госбанка может стать повышение ставок по ипотеке.

Во втором полугодии из-за нестабильной ситуации на финансовых рынках ипотечные ставки в России могут вырасти

В настоящее время ставки для покупки готового жилья в «Сбербанке» составляют 12,25–14% годовых, минимальный первоначальный взнос – 15% от стоимости квартиры, срок кредита – до 30 лет. Для сравнения: банк «ВТБ-24» потребует внести как минимум 20% от стоимости квартиры в качестве первого взноса, зато кредит здесь можно оформить максимум на 50 лет. Стоимость кредита составит 9,9–14,95% в зависимости от первого взноса и срока займа. Даже если процентные ставки по кредитам в России когда-нибудь и начнут резко снижаться, это все равно не станет поводом для ипотечного бума. Согласно результатам опроса населения, проведенного весной фондом «Общественное мнение», только 11% россиян из тех, у кого есть потребность в жилье, считают высокие процентные ставки барьером для получения ипотечного кредита. Большинство останавливают цены на недвижимость. И, возможно, это к лучшему. При нынешней стоимости жилья ипотечный бум в нашей стране может закончиться банально – кризисом неплатежей. Гендиректор АИЖК Александр Семеняка еще в апреле [заявил, что «хорошие заемщики» заканчиваются,](http://slon.ru/economics/khoroshie_zaemshchiki_zakanchivayutsya-774605.xhtml) и предрек рост просроченной задолженности по ипотеке. ____________

Полезные советы

По итогам прошлого года уровень просрочки по ипотеке составил 3,3%. При этом увеличилось число валютных дефолтных заемщиков. Эксперты агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty разработали свод правил, с помощью которых можно минимизировать риск попадания в ипотечную «удавку»:

1. Занимайте в той валюте, в которой зарабатываете.

2. Не занимайте много!

3. Улучшайте жилищные условия поэтапно.

4. Изучите внимательно условия кредитного договора.

5. Опасайтесь переоценки объекта.

6. Будьте дисциплинированным заемщиком. Советов тем, кто уже стал должником, к сожалению, гораздо меньше. Дело в том, что договор подписан и изменить его в одностороннем порядке нельзя. Остается только одно – всеми силами и средствами соблюдать принятые на себя обязательства:

1. Сотрудничайте с банком.

2. Не рассчитывайте на «всепрощение».

3. Урежьте свои «аппетиты», т. е. максимально сократите текущие расходы.

4. В безвыходной ситуации соглашайтесь на добровольную продажу жилья, не доводя ситуацию до аукциона по решению суда, где реальная стоимость может оказаться ниже на 30%. ________

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.