Инвестиции в хотспоты: ожидание против реальности

Термин «hotspot» знаком, пожалуй, каждому инвестору в зарубежную недвижимость. «Горячая точка» на карте мира привлекает потенциальных покупателей благодаря усиленному спросу и массовому обсуждению новых или хорошо забытых старых инвестиционных направлений. Об особенностях хотспотов, создании инвестиционной стратегии и о том, стоит ли на самом деле идти на поводу у большинства, рассказывает наш эксперт.

Слово «hotspot», что в переводе с английского означает «горячая точка» - это не только опасный регион в сердце вооруженного конфликта или район плавления магмы в земной коре. В рамках инвестиционной стратегии этим термином сегодня также обозначается определенное местоположение, где стоимость недвижимости демонстрирует уверенный рост в течение короткого периода времени.

Инвестиционный радар

Прогнозировать, какой регион впоследствии превратится в «горячую точку» на мировой карте и определить хотспот на пороге ценового роста оказывается не так уж сложно. Необходимо учитывать ряд факторов, которые помогут инвестору в процессе обнаружения потенциального хотспота. Так типичными примерами хотспотов порой становятся города, прошедшие через джентрификацию, в рамках которой комплексное изменение городской среды, реновация аварийных зданий и развитие инфраструктуры в неблагополучных районах или кварталах, имеющих историческую ценность, но по каким-либо причинам пришедших в упадок, повышает их инвестиционную привлекательность. Устойчивый рост стоимости жилья в течение последних двух-трех лет в джентрифицированных зонах может свидетельствовать о стабильном спросе со стороны покупателей и арендаторов жилья. Кстати, именно дисбаланс спроса и предложения нередко играет инвестору на руку: если на фоне роста числа потенциальных покупателей и арендаторов в пригородных зонах оказывается недостаточно места для строительства реализации нового жилья, цены и арендные ставки совершенно точно будут продолжать движение вверх. Еще одним способом вычислить потенциально ликвидный хотспот становится так называемый «волновой эффект». Почти также, как движение в глубине или на поверхности океана провоцирует волны, так и рост цен на недвижимость в столицах или крупных городах приводит к увеличению стоимости жилья в ближайших пригородах. Это означает, что хотспотом не обязательно становится столичный регион: при ценовом росте более 5% в год пригородные зоны или небольшие городки, расположенные в 30 минутах езды, вполне могут посоревноваться в ликвидности с мегаполисами.

Кроме того, доходность объекта часто зависит от того, на каком этапе инвестор выходит на рынок жилья того или иного хотспота, который, как правило, представляет собой цикл, состоящий из четырех основных фаз: №1 – ценовой бум, когда стоимость недвижимости начинает расти уверенными темпами, а количество покупателей на рынке жилья превышает количество продавцов; №2 – замедление, при котором происходит снижение арендаторского спроса, и, как следствие, доходности от аренды; №3 – спад, характеризующийся дисбалансом спроса и предложения с перевесом в сторону последнего и №4 – восстановление, когда уровень предложения сокращается, а арендные ставки и цены снова начинают расти. Стоит отметить, что хорошим временем для приобретения объекта в одной из «горячих точек» становится конец третьей фазы или начало четвертой, когда цена объекта оказывается самой оптимальной. Именно тогда конкретное направление может попасть в поле зрения СМИ и получить звание нового инвестиционного хотспота. Правда, в некоторых случаях это может оказаться лишь умелым маркетинговым ходом, в рамках которого временное помутнение может быть представлено в виде ожидаемого восстановления рынка.

Рейтинг или ликвидность?

Превращение рядовых инвестиционных направлений в хотспоты, на первый взгляд, сулит инвестору значительный прирост капитала. На самом же деле, такая теория не всегда подтверждается практикой. Случается и так, что интерес к той или иной стране создается искусственно, дабы привлечь как можно больше покупателей, желающих вложить средства в местную недвижимость. Примерами такого «раздутия» интереса зачастую становятся слабые рынки вроде Болгарии, Турции, Испании или Греции. Регулярно публикуемые топы и рейтинги стран, городов или районов, которые по мнению их составителей заслуживают того, чтобы носить звание хотспотов, не обязательно основаны на реальных фактах, а значит инвесторам следует с осторожностью относиться к шумихе, созданной вокруг «горячих точек». Если информация просочилась в СМИ и стала достоянием общественности, это может означать следующее: либо это маркетинговый ход и намеренное привлечение интереса к определенному направлению, либо хотспот, действительно, оказался стоящим, но сообщение об этом вышло слишком поздно. В первом случае, инвестор, скорее всего, рискует приобрести неликвидный объект, а во втором – опоздать и встать в общий ряд желающих заработать на объекте, который уже прошел фазу восстановления, а значит в ближайшее время интерес к нему пропадет вместе со спросом, что сулит инвестору лишь простой объекта.

Уверенность в том, что инвестиционный актив, приобретенный в одном из хотспотов, окажется ликвидным, не всегда оправдана. Такие города как Лондон, Париж или Вена вот уже на протяжении как минимум десятка лет регулярно занимают первые места в рейтингах и получают звания хотспотов, однако их популярность среди инвесторов обусловлена отнюдь не этим. Устойчивый спрос, подогреваемый дефицитом предложения, высокие арендные ставки, позволяющие получать доходность от 4% годовых и выше, а также строгий государственный контроль, удерживающий цены от резких скачков, делает местные рынки жилья привлекательными с точки зрения вложения средств. Но выбор дальновидных инвесторов не ограничивается столицами: они пристально наблюдают и за столичными пригородными зонами и за городами, расположенными в часовой доступности. Практика показывает, что эти направления рано или поздно становятся «горячими точками», вопрос лишь в том, когда это произойдет и успеет ли инвестор выйти на рынок вовремя.

___________

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru

Фото: marketing-interactive.com

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.