Инвестиционная география Санкт-Петербурга

С момента основания Санкт-Петербурга две российские столицы делят пальму первенства. Тем, кто хочет жить в крупном мегаполисе, но не готов влиться в бешеную активность московской жизни, наверняка понравится размеренный ритм города на Неве.

_Анастасия Лебедева, Елена Бондаренко_ Вы бывали в Санкт-Петербурге? Бродили по многочисленным набережным рек, речушек и каналов? Отдыхали на скамеечках тенистых парков? Любовались шедеврами музеев? Фотографировали с прогулочных лодок дворцы и храмы? Дышали ароматами жасмина и морского бриза? Гуляли под дождем среди акварельных пейзажей, которые, кажется, вот-вот растворятся в пасмурной дымке?.. Если да, то вам легко будет снова представить себя там и пойти с нами на виртуальную экскурсию. Кто-то предпочитает ходить пешком, кто-то осматривать достопримечательности из окна автобуса. В нашем случае, учтены все пожелания. Итак, в путь!  Занимательная география Предметом нашей сегодняшней экскурсии станут не памятники истории и архитектуры (хотя и о них упомянем обязательно), мы посетим только строящиеся и уже готовые объекты. Возможно, в одном из них вы скоро будете жить. Если вы ищите квартиру, где будет удобно и приятно жить в почтенном возрасте, или выбираете жилье для ребенка, планирующего учиться в Северной столице, то обратите внимание на типовые дома и дома повышенной комфортности. Они уступают в статусе элитному жилью, но оптимальны по соотношению цены и качества. Традиционное расположение типовой застройки в Санкт-Петербурге – спальные районы юга и севера (Фрунзенский, Калининский, Красногвардейский, Красносельский). Это квартиры типовой планировки в блочных или кирпично-монолитных домах от девяти этажей с высотой потолков 2,7 м, до метро 10–20 минут на транспорте, зато есть возможность купить объект с отделкой. Средняя стоимость недвижимости в этих районах – 65 000 рублей/м2. Жилье повышенной комфортности или бизнес-класса сосредоточено в Петроградском, Московском, части Приморского и Выборгского районов, а также Васильевского острова. В этой категории преобладают кирпичные или кирпично-монолитные дома, выполненные по индивидуальным архитектурным проектам. Они строятся по новым технологиям с использованием улучшенных материалов. Повышенная комфортность включает в себя встроенные паркинги, охрану, профессиональную службу эксплуатации. В настоящее время цена квадратного метра в таких домах составляет в среднем 4000 долларов. Москвичи, решившие перебраться в город на Неве, интересуются только элитными апартаментами, а это, как известно, понятие растяжимое. Однако сколь бы разными не казались подходы составителей классификаций, в одном они сходятся: главным признаком элитности недвижимости является ее местоположение. В Северной столице существует та же проблема, что и в Златоглавой. С одной стороны, элитным традиционно считается исторический центр, а точнее «Золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Фонтанкой и Невой, а также Каменный остров, малая часть Крестовского острова, набережные Невы на Петроградской стороне (особенно Мытнинская), район Таврического сада у Смольного собора и Таврического дворца… С другой стороны, мест, пригодных для нового строительства, в историческом центре практически не осталось, а плотность населения тут (1100–1400 человек на гектар) в два раза превышает населенность спальных районов. Здесь возможна только реконструкция, т. к. что ни дом, то исторический памятник. Но для этого необходимо расселять жителей, тратить немалые средства на саму реконструкцию, соблюдая жесткие требования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОПа) администрации Санкт-Петербурга. Все это, естественно, приведет к удорожанию проекта минимум на 30%. Поэтому проекты реконструкции единичны. Наиболее яркий пример – уже знаменитый на весь город «Дом в Зоологическом переулке, д. 2–4» от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга». Здание строится на месте двух доходных домов купцов Кириковых, в котором до революции располагались меблированные комнаты, а после студенческое общежитие. В мае 2001 года через инвестиционно-тендерную комиссию объект достался компании «Веда», известной производством водки под марками «Русский размер», «Аврора» и «Кузьмич». Компания планировала построить на этом месте пятизвездочную гостиницу. Однако впоследствии хозяин «Веды» предприниматель Кирилл Рагозин погиб, а оба дома перешли к близкой вице-губернатору Юрию Молчанову корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга». КГИОП согласовал снос доходных домов в охранной зоне, ограничившись требованием восстановления фасадов. По проекту архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» здесь строится многофункциональный комплекс с жилыми объектами (площадью более 5300 м2), торговыми помещениями (около 2000 м2) и бизнес-центром (свыше 8500 м2). Здание будет обладать уникальными видовыми характеристиками, а о цене квадратного метра по Питеру уже ходят легенды – 50 000 долларов/м2. Если говорить об элитной питерской недвижимости на вторичном рынке (в данном случае уместнее использовать термин «антикварная недвижимость в историческом центре»), то здесь цена в 8000 – 10 000 долларов/м2 стала обыденной. По сравнению с московскими ценами ее не назовешь и высокой, учитывая что и местоположение, и условия проживания в таких квартирах (с некоторыми питерскими оговорками, например, отсутствием паркингов и наличием лишь парковочных мест в охраняемом дворе, а также отсутствием социальной однородности жителей) можно назвать элитными. Это прежде всего относится к квартирам на Миллионной улице с видом на Эрмитаж, на Дворцовой или Кутузовской набережных с видом на Неву и Петропавловскую крепость, на Марсовом поле у Летнего сада или на набережной Фонтанки у Михайловского сада. С точки зрения девелоперов, ситуация на Каменном острове еще хуже, чем в «Золотом треугольнике». Данная территория уникальна – уединенный зеленый остров в центре города. До революции здесь строили дачи великие князья и богатейшие промышленники, в советское время возводились правительственные резиденции. В принципе это идеальное место для настоящего элитного клубного жилья. Однако новое строительство здесь запрещено полностью, возможна лишь реконструкция, а количество пригодных для этого объектов можно пересчитать по пальцам. Наиболее знаковые адреса, по которым можно приобрести апартаменты: 2-я Березовая аллея, д. 13–15 и 19, но квартиры там появляются крайне редко и их цена не опускается ниже 20 000 долларов/м2. Что касается Крестовского острова, то он все чаще позиционируется как район жилья бизнес-класса с вкраплением элитных объектов. К последним, например, относится уже построенный жилой комплекс в формате велнес-центра «Дом у моря» (8000 долларов/м2) и строящийся элитарный дом «Венеция» (10 000 долларов/м2) на берегу Средней Невки. Кстати, оба проекта от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга». Район вокруг Смольного и у Таврического сада вообще стал эксклюзивной строительной площадкой именно этой компании, которая возводит там два элитных комплекса: «Парадный» и «Смольный» кварталы. Это первый в Санкт-Петербурге опыт элитной квартальной застройки, и «Парадный квартал» уже назвали «нашим ответом району Челси в Лондоне и 16-му кварталу в Париже». ###Спрос в поисках предложений Спрос рождает предложение. Питерские девелоперы пошли по пути московских коллег: ввели понятие «элита категории В» и начали осваивать новые территории – бывшие промзоны в историческом центре. Так в Санкт-Петербурге появилась элитная недвижимость по-московски. В этом отношении особенно интересны проекты холдинга RBI. Он и знаменит именно тем, что берет непризнанные места и строит элитные комплексы, которые впоследствии выполняют роль якорей для остальных застройщиков. Достаточно вспомнить знаменитый комплекс «Новая звезда» на Песочной набережной Петроградской стороны. Поначалу многие в Петербурге говорили, что строительство элитного здания в бывшем промышленном и абсолютно нераскрученном районе не пройдет. Однако, сделав акцент на архитектурно-дизайнерской составляющей и внутренней инфраструктуре и добавив дополнительным штрихом то, что управление строительством осуществляла английская компания Bovis Lend Lease, девелопер создал знаковый объект, без которого сегодня не обходится ни один обзор элитной недвижимости Санкт-Петербурга. Именно в этом комплексе были впервые реализованы столь привычные для Москвы стандарты, связанные с оформлением входной группы, внутренней инфраструктурой и безопасностью. В прошлом году в ходе российского этапа всемирного конкурса девелоперских проектов FIABCI Prix d'Excellence этот проект был признан лучшим в номинации «Жилая недвижимость». А в этом году победителем стал проект от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» – жилой дом класса де-люкс по адресу: Каменоостровский проезд, д. 62, что совсем рядом, и это показательно, с «Новой звездой». И тем интереснее новый проект RBI – элитный жилой комплекс «Александрия» в Центральном районе Петербурга, по адресу: Новгородская улица, д. 23, проект которого разработан признанным мастером современной архитектуры Рикардо Бофиллом. И вновь комплекс от RBI становится предвестником перемен, которые в скором будущем ожидают новый деловой квартал, формирующийся вблизи Смольного и ограниченный улицами Новгородская, Дегтярная и Красных Текстильщиков. Грандиозным выглядит и проект «Набережная Европы» от «ВТБ-Девелопмент», подразумевающий строительство элитной недвижимости на месте комплекса зданий РНЦ «Прикладная химия» на набережной Малой Невы между Тучковым и Биржевым мостами. Общая площадь застройки – до 10 га. Объем инвестиций, по оценкам экспертов, составит более 300 млн долларов. В рамках проекта «Набережная Европы» планируется построить 250 000 – 260 000 м2 элитной жилой и коммерческой недвижимости. Реализовать проект «ВТБ» сможет, либо изменив высотный регламент, действующий на данной территории, либо расширив площадь застройки. Первоначально сдача комплекса намечалась на 2010–2012 годы, но кризис внес свои коррективы, и сегодня озвучивается новый срок реализации данного проекта – 2017 год. Еще один лакомый кусок для девелоперов – Петровский остров. Расположенный в историческом центре, уединенный зеленый остров обладает прекрасной инфраструктурой для занятия спортом и активного отдыха и, безусловно, является очень перспективным районом с точки зрения элитной жилой застройки. Уже сейчас понятно, что он будет развиваться весьма быстрыми темпами. Преимущества для инвесторов очевидны: близость центра и одновременно уединенность, наличие парковых массивов и воды (Петровский парк и Петровский пруд, а также окаймляющие остров реки Малая Нева и Ждановка и Финский залив) дают возможность строить здесь элитное клубное жилье. И сегодня остров по-прежнему является одним из самых безлюдных микрорайонов Санкт-Петербурга: тут расположено несколько крупных промышленных предприятий, два стадиона, центральный яхт-клуб города, Дом ветеранов сцены и всего несколько жилых домов. Девелоперы уже приобрели часть предприятий с целью реализации на их территориях ряда проектов по строительству элитной недвижимости. В текущем году закончилась передача земли «Судостроительной фирмы "Алмаз"» фонду Nevsky Capital Partners, созданному группой «Ленстройматериалы» и структурами «КИТ Финанс». И хотя процесс переезда растянется на пять лет, покупатель все так же поддерживает идею элитного строительства. ###Несколько цифр Для рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга большая часть 2009 года прошла под знаком стабилизации. Компании учились работать в условиях низкого спроса. Покупатели оказались в выигрышном положении, поскольку могли приобрести жилье по снизившимся ценам. В 2010 году рынок элитного жилья Санкт-Петербурга постепенно восстанавливается – объем продаж растет, цены прекратили падение и показывают небольшую положительную динамику. Девелоперы возвращаются к приостановленным проектам. И хотя средние цены понятие растяжимое, тем не менее ниже мы приводим таблицу, которая может дать московским инвесторам представление, насколько в Питер сегодня вкладывать выгоднее, чем в Москву. Надо только знать, куда. А для этого в нашем городе есть профессиональные брокеры.

Сегмент рынка 2008 год 2009 год 2010 год 

Первичный рынок 8570 7885 7910 

Вторичный рынок 8396 7675 6700 

Аренда 4210 3725 3200

Мы не прощаемся Наше сегодняшнее путешествие подошло к концу. Как любой уважающий себя экскурсовод, мы рассказали далеко не все, что знаем, оставив про запас несколько вкусных предложений. Возможно, следующая ваша прогулка по Петербургу будет уже не виртуальной, а реальной… с осмотром домов, в одном из которых вы скоро будете жить. _Аналитические материалы предоставлены компанией «Адвекс. Недвижимость»

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.