Инвестиции в недвижимость Лондона: миф или реальная возможность заработать?

Лондон по-прежнему является основной мировой столицей, которая как магнит притягивает инвестиции со всех уголков мира и людей, желающих здесь жить. Рынок премиальной недвижимости британской столицы остается одним из наиболее инвестиционно-привлекательных и интересных с точки зрения разнообразия и качества домов.

Подрисуночная подпись .sign { float: left; } .sign figcaption { margin: 5px 5px 5px 5px; } document.createElement('figure'); document.createElement('figcaption');

Юлия Овчинникова

директор департамента зарубежной

недвижимости IntermarkSavills По итогам 2013 года рост цен на рынке премиальной недвижимости Лондона превысил все возможные ожидания и составил 11,4% . По прогнозам Savills, в ближайшие пять лет рост продолжится и достигнет за этот период 23,1%. Что же эти цифры значат в реальной жизни и какой доход может получить инвестор, вложив средства в этот рынок? Итак, существует несколько базовых сценариев инвестирования в жилую недвижимость: 1. Купить квартиру с целью перепродажи в короткие сроки (один-два года):           а) Купить квартиру в строящемся доме с целью перепродажи контракта до окончания строительства.           b) Купить готовую квартиру для перепродажи. 2. Купить квартиру с целью сдачи в аренду. 3. Купить квартиру с целью сохранения средств – для собственного использования или перепродажи в более длительные сроки (от трех до пяти лет). Рассмотрим на примерах из жизни, как реализуются эти сценарии.

1. Купить квартиру с целью перепродажи в короткие сроки:  а)   в строящемся доме с целью перепродажи контракта до окончания строительства (такая стратегия в Великобритании называется flipping). Реализованный пример Частный инвестор из Москвы приобрел через IntermarkSavills квартиру в строящемся жилом комплексе Embassy Gardens в районе Nine Elms в центре Лондона. Это район реконструкции на южном берегу Темзы, напротив Челси. Район активно развивается, сюда в 2016 году переедет посольство США, здесь будут построены две новые станции метро, проводится масштабная реконструкция всей инфраструктуры. Квартира приобретена за 535,575 фунтов стерлингов в 2012 году (на начальном этапе строительства). При покупке первоначальный взнос составил 10% от стоимости квартиры. Следующие 10% нужно было заплатить через 12 месяцев. Через девять месяцев инвестор решил перепродать контракт за 650 тыс. фунтов. Сделка реализована по цене 640 тыс. Возврат на инвестицию за девять месяцев составил 149%. Покупка квартиры в ЖК Embassy Gardens

Сумма, фунт стерлингов Общая стоимость квартиры 535 575 Депозит при покупке 10% 53 558 Налог «гербовый сбор» - Стоимость услуг юриста 3 213 Итого затраты на покупку 56 771 Перепродажа контракта Запрашиваемая цена 650 000 Цена продажи 640 000 Комиссия агентства за продажу 12 800 Стоимость услуг юриста 3 840 Чистый доход 84 572 Возврат на инвестицию (за девять месяцев) 148,97% Однако такой сценарий является весьма рискованным. Есть вероятность, что за столь короткий срок продать купленный объект не удастся. В этом случае придется внести следующий взнос в размере 10%. Если и после этого будут сложности с реализацией объекта, то потребуется заплатить его полную стоимость по окончании строительства. Кроме того, надо понимать, что такой сценарий возможен в очень удачных и ликвидных проектах, где предложение от застройщика заканчивается быстро, и на момент перепродажи контракта есть высокий спрос со сторон покупателей, не успевших купить квартиру от застройщика. Еще один момент, который важно учитывать, – с апреля 2015 года планируется введение налога на доход от продажи недвижимости (Capital Gains Tax) нерезидентами по ставке 18 или 28%. Пока нерезиденты не платят этот налог, но тот, кто купит квартиру сейчас и будет продавать ее после 1 апреля 2015 года попадет под действие нового регулирования. Если рассматривать такой сценарий на примере жилых комплексов, представленных в продаже на данный момент, можно говорить о жилом комплексе VISTA. Комплекс расположен рядом с Темзой, напротив парка Battersea Цены – начальной стадии реализации Квартиры с отделкой Бассейн, тренажерный зал, подземный паркинг, консьерж и т.п. Сдача – 2017 год

Пример.  Покупка квартиры в жилом комплексе VISTA для перепродажи контракта

Приобретая квартиру в этом доме, покупатель платит первый взнос 10% от стоимости, через шесть месяцев – вторые 10%, а затем выставляет квартиру на реализацию. Темпы продаж в этом доме довольно высокие, квартиры с двумя спальнями пользуются спросом. Есть достаточно высокая вероятность того, что через 12 месяцев застройщик распродаст свой объем объектов. За это время стоимость купленной квартиры вырастет на 10% – как за счет стадии строительства, так и за счет роста рынка. В данный расчет мы закладываем налог на доход от продажи квартиры, который будет введен с 1 апреля 2015 года. Его ставка будет 18 или 28% в зависимости от дохода. Для расчета мы закладываем максимальную ставку 28%.

В итоге после всех расходов инвестор примерно за 12 месяцев получит доходность 23,8%. Это существенно ниже, чем в реализованном примере, приведенном ранее. Но такую доходность сложно получить с помощью каких-то других инвестиционных инструментов.

Покупка квартиры в ЖК VISTA (две спальни, 80 кв. м), 2014 год Сумма, фунт стерлингов

Общая стоимость квартиры 995 000 Депозит при покупке 20% 199 000 Налог «гербовый сбор» - Стоимость услуг юриста 4 776 Итого затраты на покупку 203 776   Перепродажа контракта в 2015 году   Ориентировочная цена с учетом 10% увеличения стоимости через 12 месяцев 1 094 500 Комиссия агентства за продажу 21 890 Стоимость услуг юриста 5 254 Полученный доход 67 580 Налог на доход от продажи ( CGT ) – 28% 18 922 Чистый доход после налогообложения 48 658   Возврат на инвестицию  (через 12 месяцев) 23,8%

b) Купить готовую квартиру

Возможно ли получение такой высокой доходности при покупке не новостройки на начальном этапе строительства, а готовой квартиры, когда стоимость вносится полностью, а не по этапам? Да, возможно.

Реализованный пример

Частный инвестор из Москвы приобрел через IntermarkSavills квартиру в жилом доме 55 Ebury Street в районе Белгравия. Это дом, в котором проводилась реконструкция (не новостройка). Квартиры продавались как готовые, оплачивать нужно было 100% стоимости. Стоимость квадратного метра в этом доме была значительно ниже, чем в подобных домах ближайшего окружения. Кроме того, благодаря усилиям IntermarkSavills инвестор получил скидку в 5%.

Квартира была приобретена в начале 2013 года.

Через 11 месяцев после покупки инвестор с помощью IntermarkSavills перепродал квартиру на 31% дороже. Возврат на инвестицию за 11 месяцев составил 31%.

Покупка квартиры в доме 55 Ebury Street Сумма,   фунт стерлингов Запрашиваемая цена 880 000 Цена покупки 836 000 Налог «гербовый сбор» – 4% 33 440 Стоимость услуг юристов 5 016 Итого затраты на покупку 874 456   Продажа Запрашиваемая цена 1 200 000 Цена продажи 1 175 000 Комиссия агентства за продажу 23 500 Стоимость услуг юристов 7 050 Получено при продаже 1 144 450 Чистый доход 269 994 Возврат на инвестицию (за 11 месяцев) 30,88%

Продолжение статьи будет опубликовано 05 июня 2014 года.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.