Инвестиции с надеждой на далекое будущее

Из-за глобального экономического кризиса цены на жилье упали, пожалуй, повсеместно. И сегодня найти страны с высокими темпами роста строительной отрасли, сулящими быстрые и большие доходы, да еще и с умеренной степенью риска, весьма сложно. Поэтому инвесторы в поисках приемлемой прибыли нет-нет да и посматривают в сторону отечества: вдруг здесь появилось что-то стоящее, не хуже чем за границей, но свое, родное.

_Ольга Агуреева_

Особой популярностью у инвесторов всегда пользовалась недвижимость на курортах. Это объясняется большим притоком людей, нуждающихся в съемном жилье, и активно развивающейся гостиничной, развлекательной и торговой инфраструктурой. Однако Россия – не курорт. У нас есть что показать миру: озера Карелии, прекрасный Байкал, удивительную Камчатку, горы Алтая, но инфраструктура, и в том числе гостиничная, в этих регионах настолько не развита, что ехать туда в отпуск желающих немного. Кроме того, туристический сезон там совсем короткий, а расстояния большие – перелеты и переезды съедают немало времени и денег. «Например, перелет из Москвы в Республику Алтай в два раза дороже, чем билет на самолет Москва – Нью-Йорк. Таких дорогих внутренних рейсов, как в России, нет больше нигде», – говорит директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Это, разумеется, касается и южных направлений: Черноморского побережья Краснодарского края и Кавказских Минеральных Вод (КМВ). Собственно, только эти регионы и позиционировались в нашей стране как курорты, поэтому здесь строили (и, в общем-то, продолжают строить) отели, развивали (и развивают) индустрию туризма и развлечений. Но все познается в сравнении, и другим государствам мы, увы, проигрываем. «К проблемам с транспортной доступностью прибавляются дорогое проживание, причем в гостиницах, соответствующих только трем звездам, или в частном секторе дорогое питание, большей частью устаревшая инфраструктура и неприязненное отношение к туристам. Отдых в России обходится в два-три раза дороже, чем на зарубежном курорте, поэтому россияне не отдыхают в своей стране», – утверждает Игорь Индриксонс. А следовательно, инвестиции в российскую курортную недвижимость выглядят весьма сомнительными. Правда, у наших курортов есть одна особенность: как отмечает владелец компании «Ателье недвижимости» Андрей Давыдов, в перспективных с точки зрения отдыха российских регионах сначала появляются жилые объекты, и лишь за ними подтягивается инфраструктура (в общемировой практике обычно идет обратный процесс), а при появлении современной инфраструктуры стоимость жилья, как правило, возрастает. Так что самую большую прибыль можно получить, приобретая в период становления курорта. Это, конечно, рискованно, но риск несколько оправдывает привлекательная стоимость.

####Цены вниз

В кризис цены снизились, бурного роста пока не наблюдается, а значит, есть возможность неплохо сэкономить на покупке. Игорь Индриксонс считает, что цены упали на 50%. Генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько полагает, что снижение составило 30–35%. В любом случае на рынке царствует покупатель, а российская курортная недвижимость стала доступнее. Средние цены в наиболее популярных районах Краснодарского края (Сочи, Геленджике, Анапе) составляют 45–120 тыс. рублей/м2, а в менее развитых причерноморских зонах или в районе КМВ – 35–60 тыс. рублей. При этом минимальный порог для инвестиций, как утверждает Илья Володько, – 1,3–1,7 млн. За такую сумму можно приобрести, например, готовое жилье небольшой площади (до 40 м2) в новых малоэтажных домах в Геленджике или Сочи или квартиру в Кисловодске. Впрочем, для выгодной инвестиции мало купить дешевле, надо еще приобрести то, что вырастет в цене или будет успешно сдаваться в аренду.

####Сочи

По мнению экспертов, в главном курорте России Сочи таких объектов фактически нет. Всему виной приближающаяся Олимпиада. Конечно, денег на этот курорт не жалеют, и он обещает стать самым современным на юге России, с большим аэропортом, мариной, хорошими дорогами, стадионами и горнолыжными курортами. Однако не факт, что все это будет доступно среднестатистическому россиянину и отвлечет его от Турции и Египта. Тем более что четырех-пятизвездочных отелей здесь пока не хватает, а уровень сервиса остается очень низким. И даже если гостиниц станет больше, номера вряд ли подешевеют, в том числе и из-за непродолжительности курортного сезона – с июня по сентябрь. Поэтому на массовый туризм рассчитывать не приходится. Да к тому же с момента оглашения Сочи местом проведения Олимпиады в городе начался строительный бум, жить там стало менее комфортно, а цены на недвижимость резко подскочили. «За неделю в четыре раза», – сообщает Андрей Давыдов. Но, правда, потом за годы рецессии снизились в два раза. До кризиса стоимость квадратного метра в новостройках без отделки доходила до 10–11 тыс. долларов, а сейчас держится на уровне 80–150 тыс. рублей. «Конечно, можно найти объекты и по цене 40 тыс. рублей/м2, но это будут самострои местных зодчих на их частных участках, характеризующиеся, как правило, сложностями при оформлении в собственность и крайне низким качеством строительства», – утверждает Андрей. «Вообще же Сочи наиболее дорог по сравнению с другими курортами – среднее значение цен 87 тыс. рублей/м2, максимальное – 230 тыс. рублей», – сообщает Илья Володько. А поскольку цены по-прежнему по-олимпийски высоки, директор департамента, консалтинга и аналитики компании Blackwood Ольга Широкова делает вывод, что инвестировать в недвижимость Сочи, наверное, уже поздно, хотя отдельные «адекватные» предложения, безусловно, можно найти на любом рынке.

Например, Андрей Давыдов советует комплекс VIP-усадьб, расположенный в Хостинском районе. Это три дома с апартаментами площадью от 30 до 60 м2 с великолепным видом на море. Так как изначально планировалось, что данный объект будет частным санаторием, здесь есть медицинский центр с бассейном, а управляющая компания обеспечит не только уборку и охрану, но и сдачу жилья в аренду. Стоимость квадратного метра в этом проекте – от 85 тыс. рублей. А за 57 тыс. рублей/м2 можно купить жилье в Адлере, в непосредственной близости от Олимпийской деревни, вокзала, аэропорта и легкого метро до Красной Поляны. «Комплекс на закрытой территории состоит из восьми девятиэтажных домов, своей гостиницы, коммерческих помещений. Квартиры площадью от 45 до 210 м2 продаются с полной отделкой», – рассказывает Андрей.

И все же недвижимость в Сочи дорога, вполне возможно, что подешевеет после Олимпиады, но сегодня своим деньгам лучше найти другое применение. «Например, квартиру без отделки в достроенном комплексе в Сочи можно купить за 3500 долларов/м2, при этом за 3500 евро/м2 предлагается жилье на горнолыжных курортах Австрии с отделкой и даже мебелью, а за 800 евро/м2 можно купить недвижимость в турецком Бодруме, где отдыхает элита страны», – рассказывает Игорь Индриксонс.

####Курорты Краснодарского края

Но если все же говорить о родном отечестве, то, как отмечает Илья Володько, один из самых динамично развивающихся и перспективных курортов России – Геленджик. «Он идеален для семейного отдыха, здесь нет федеральных трасс и пробок, зато есть новый аэропорт в черте города и самая ухоженная пешеходная набережная Черноморского побережья. Не зря же за последние два года именно он стал центром притяжения политической и бизнес-элиты РФ: от патриарха до премьера», – говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Кроме того, благодаря относительно равнинному рельефу в городе много земли для нового строительства, не только жилья, но и коммерческих объектов и инфраструктуры. Цены в Геленджике не подогревались искусственно, и в отличие от Сочи он не позиционируется как элитный курорт, а поэтому более доступен и в будущем, скорее всего, будет развиваться и хорошеть, привлекая туристов, а цены на недвижимость при этом будут планомерно расти. Сегодня же средняя стоимость квадратного метра в новостройках Геленджика – 50–80 тыс. рублей/м2 в зависимости от района и степени готовности проекта.

Также выделяется Анапа, славящаяся своими песчаными пляжами. «Благодаря им, мелководности и развитой детской инфраструктуре она остается по-прежнему лучшим местом для отдыха с детьми», – говорит Георгий. В 20 км от города есть аэропорт, запланировано строительство нескольких масштабных объектов, в том числе марины. Однако здесь сравнительно слабо развита инфраструктура для отдыха взрослых (рестораны, спа, качественные отели и т. п.), и пока каких-то серьезных изменений в этом плане не предвидится. Зато в 780 км от Анапы возводится один из русских лас-вегасов – игровая зона «Золотые пески». Вот только строительство, согласно прогнозам, растянется лет на семь.

Еще один масштабный и перспективный проект Анапы – современный многофункциональный комплекс «Золотая бухта», расположенный у самого моря. Здесь будут апартаменты, гостиница, рестораны, торговый центр, яхт-клуб, детский сад, кинотеатр, спа-зона с открытым бассейном и фитнес-центр – с закрытым. Правда, пока тоже непонятно, когда он будет достроен. Есть в Анапе и обычные новостройки, а стоимость квадратного метра практически такая же, как в Геленджике.

Другие курорты Краснодарского края менее популярны и развиты, но и цены на недвижимость там ниже. По мнению аналитиков Penny Lane Realty, составивших рейтинг курортов Черноморского побережья России, которые могут быть конкурентами Сочи, среди прочих выделяются Кабардинка, Туапсе и Джубга, где квадратный метр стоит 40–60 тыс. рублей.

Помимо прибрежных курортов Краснодарского края в России сложно выделить что-то перспективное. Неспешно развиваются курорты КМВ и горнолыжные курорты: Красная Поляна, Приэльбрусье и т. п. Но там предложение жилья крайне ограничено. Например, в Кисловодске в основном предлагается вторичка по цене от 35 тыс. рублей за «квадрат», а на горнолыжных курортах строятся частные коттеджи и коттеджные поселки из 7–12 домиков. Их, как правило, возводят местные застройщики, не нуждающиеся в сторонних инвестициях. Исключение составляет, пожалуй, лишь комплекс премиум-класса «Катерина-Альпик» в Красной Поляне, расположенный в 2,5 км от первой очереди горнолыжного подъемника (три-пять минут на автомобиле) и в 40 минутах езды от побережья. Это апарт-отель со спа-комплексом, крытым бассейном, бильярдом, рестораном, зимним садом и т. д. В его состав входят девять жилых зданий, где размещаются квартиры площадью от 34 до 184 м2. Однако, для того чтобы поучаствовать в этом проекте, который, по данным Игоря Индриксонса, может приносить ежегодный доход в 7–10%, нужен бюджет не менее полумиллиона долларов.

####Только долгосрочные перспективы

Вообще, вложения в недвижимость российских курортов при их нынешнем развитии, конкурентоспособности и ситуации на рынке за редким исключением могут принести прибыль лишь в долгосрочной перспективе. «Покупку российского курортного жилья сегодня можно рассматривать скорее как способ сохранения денежных средств, а не как источник преумножения. Горизонт инвестирования должен составлять не менее пяти-семи лет, только в этом случае объект сможет обеспечить достаточно высокую доходность», – считает Илья Володько.

Цены на курортную недвижимость России уже находятся на достаточно высоком уровне, поэтому в ближайшей перспективе вряд ли вырастут. «В дальнейшем даже может прослеживаться долгосрочная тенденция относительного снижения стоимости, – полагает Илья, – что будет связано с изменением структуры рынка, ростом объемов строительства более доступных курортных объектов в классах эконом и эконом+. Вырастут цены только самых конкурентоспособных объектов». А неплохую прибыль, по мнению Ольги Широковой, можно будет получить, лишь вложив в проекты с существенным дисконтом при входе, связанным, например, со стадией строительства. Чтобы не прогадать, Ольга советует искать именно такие проекты, а также внимательно анализировать объект инвестиций, не принимая на веру красивые графики и прогнозы.

Частным инвесторам, располагающим бюджетом до 500 тыс. долларов, Андрей Давыдов советует покупать квартиры в современных комплексах на ведущих черноморских курортах, причем важно, чтобы там были не только охрана и служба эксплуатации, но и компания, которая будет присматривать за жильем и сдавать его в аренду в отсутствие хозяина. При грамотном управлении и затрате значительных усилий такие объекты все-таки могут принести до 10% годовых. В принципе, такой же доход могут обеспечить и проекты стрит-ритейла, но они пользуются большой популярностью у местного населения, поэтому в свободной продаже появляются крайне редко и стоят достаточно дорого – от 5 до 20 тыс. долларов/м2. Перспективна и гостиничная недвижимость, если развивать сервис. Также весьма лакомые кусочки – помещения под рестораны, магазины и т. п. в составе крупного жилого комплекса. Однако при всем при том Игорь Индриксонс уверен, что недвижимость наших курортов сможет приносить хорошую прибыль, если только их ежегодно будут посещать не менее 50–60 млн отдыхающих.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.