Германия: рай для консервативного инвестора

Германия – развитое государство Евросоюза, с продуманным законодательством, которое соблюдают все жители. Если правильно выбрать объект инвестиций, даже в кризис недвижимость в немецких городах принесет прибыль.

Несомненно, Германия привлекательная страна еврозоны, отличающаяся стабильностью, высоким уровнем жизни, развитой экономикой и высокотехнологичным производством. По сравнению с другими государствами Старого Света она оказалась менее восприимчивой к кризисным явлениям: например, здесь сравнительно низкий уровень безработицы 8,2% (во Франции – 9,3%, в Испании – 19%) и сейчас наблюдается небольшой рост деловой активности. Кроме того, Германия поражает своими ухоженными просторами полей и лесов, прекрасной природой, живописными ландшафтами и немыслимым количеством прекрасных городов, старинных замков и произведений искусства. Конечно, здесь нет моря, но зато много горнолыжных и минеральных курортов. Последние популярны в любое время года, и поэтому купленная здесь недвижимость может принести даже больше, чем жилье на морском берегу.

Важное преимущество немецкого рынка недвижимости – очень низкий уровень мошенничества: все объекты, любые операции по ним и сведения об их владельцах вносятся в реестры собственности, что практически сводит на нет вероятность недобросовестной продажи. Кроме того, в Германии есть возможность застраховать недвижимость от форс-мажорных обстоятельств.

«Германия – это страна арендаторов, более половины жителей предпочитают снимать жилье, а не покупать, – говорит Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. – Добавьте сюда еще и постоянный приток туристов. Так что рынок аренды здесь очень развит».

Причины отказа местного населения от покупки собственного жилья разъясняет Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills: «В 1990-х годах прошлого века в Германии сложилась ситуация, схожая с нынешним положением дел в России: стоимость жилой недвижимости настолько возросла, что покупать квартиры, в том числе и в ипотеку, стало очень дорогим удовольствием по сравнению с их арендой. И расчетливые немцы предпочли жить в съемных апартаментах. Сейчас только 43% собственников жилья в Германии живут в своих квартирах сами, остальные же сдают их в аренду – это востребовано и выгодно. Поскольку немцы выбирают съемное жилье, цены на недвижимость в Германии практически не растут уже 18 лет».

До кризиса можно было говорить о небольшом подъеме – не более 5% в год, а это не такой уж существенный доход. Но сегодня оптимизм внушает тот факт, что в Германии в отличие от многих других европейских стран нет падения цен – в нынешней экономической ситуации это уже хорошо. Тем не менее выгодно продать жилую недвижимость в ближайшее время будет не просто, исключение составляют разве что квартиры в небольших населенные пунктах, разрастающихся вокруг новых градообразующих предприятий. Пока производство наращивает мощности и нанимает новых работников, такой городок расширяется, квартиры покупаются и цены на них растут, правда, продолжается это сравнительно недолго. «Сегодня существенный доход от перепродажи может принести и коммерческая недвижимость (склады, офисные помещения и т. п.) в деловых и финансовых центрах Германии – Мюнхене и Франкфурте, – но она требует гораздо более серьезных вложений, от 10–20 млн евро», – утверждает Игорь Индриксонс.

Владельцы жилой недвижимости в Германии могут получать хорошую прибыль от сдачи ее в аренду. По оценкам специалистов доходность аренды в среднем по стране составляет 7% от стоимости квартиры в год. В зависимости от местоположения и характеристик жилья этот показатель колеблется от 5 до 10%, а в некоторых случаях может достигать и 15%.

Таким образом, жилая недвижимость здесь вряд ли подойдет активным инвесторам, склонным к риску. «Но Германия была, есть и, наверное, будет страной для стабильных долгосрочных инвестиций, т. е. страной консервативного инвестора», – делает вывод Наталья Завалишина, генеральный директор «Миэль-DPM». Поэтому покупать тут жилье сегодня имеет смысл только с прицелом на доходы от его сдачи внаем.

### Аренда по-немецки

Арендодатель в Германии весьма защищен, а процедура сдачи жилья внаем продумана до мелочей. Во-первых, собственник застрахован от порчи имущества, т. к. при съеме квартиры получает от арендатора залог в размере двух или трех ежемесячных платежей за аренду, и если при расторжении (или завершении) договора владелец увидит в квартире недостатки, он сможет удержать из залога сумму, требующуюся на ремонт. Во-вторых, собственнику не придется платить за непонятные международные разговоры арендатора или возвращать долги за электричество, т. к. в Германии при сдаче жилья внаем собственник не заключает договоры с телефонными и коммунальными службами, их подписывает арендатор, и счета приходят на его имя. В-третьих, собственник не отвечает за порчу имущества соседей, например в случае если арендатор их залил, ведь за это отвечает сам арендатор, обязанный застраховать свою ответственность перед третьими лицами. И в-четвертых, собственник фактически защищен от простоя квартиры без аренды, потому что, если арендатор решит съехать, он обязан предупредить об этом собственника за три месяца (иначе он платит неустойку или оставляет часть залога), а за это время легко найти нового арендатора.

### Где и что покупать?

Так как доходы от аренды все-таки разнятся в зависимости от местонахождения жилья и его характеристик, важно правильно выбрать город и объект инвестирования.

Спрос на сдаваемое в аренду жилье традиционно высок на курортах, славящихся минеральными водами (Баден-Баден, Бад-Райхенхаль, Бад-Киссинген и др.) или горнолыжными трассами (Гармиш-Партенкирхен, Берхтесгаден, Оберстдорф и др.), поэтому купленная там недвижимость непременно принесет доход.

Станислав Зингель наиболее инвестиционно привлекательным городом в Восточной Германии считает Берлин, а в Западной – Мюнхен и Дюссельдорф. А по мнению Натальи Завалишиной, для стабильных инвестиций подойдут любые крупные города: Мюнхен, Баден-Баден, Берлин…

В Берлине только 18% собственников проживают в своих квартирах, а большинство горожан предпочитает съемное жилье, поэтому у владельца недвижимости в столице Германии не возникнет проблем с поиском арендаторов.

Легко сдать квартиру в аренду и в деловых центрах страны, где много офисов крупных немецких и международных компаний: в Мюнхене, Франкфурте и Гамбурге. К ним можно добавить и Дюссельдорф – ведущий город в области телекоммуникационных технологий, банковский и биржевой центр страны и немецкий законодатель моды. В этих городах жилье нужно не только местным жителям, но и приезжим бизнесменам и международным корпорациям для своих сотрудников.

Однако перспективность инвестиций в Германии больше зависит не от региона, а от характеристик конкретного объекта. «С целью получения доходов от сдачи объекта в аренду в крупных городах лучше всего приобретать апартаменты максимум с двумя спальнями и площадью не более 80 м2», – советует Игорь Индриксонс. Востребованы квартиры эконом- и бизнес-классов в благоустроенных домах и жилых комплексах. «Желательно покупать апартаменты в домах, построенных в 90-х годах или позже. Цены на эту недвижимость будут расти. А на дома 40-х годов постройки цены постепенно снижаются», – добавляет Станислав Зингель.

Быстрее сдаются в аренду объекты, расположенные в жилых районах в 15–20 минутах езды от центра города. В квартирах обязательно наличие ремонта и сантехники, желательны встроенные шкафы в прихожей или гардеробная, мебель и техника на кухне, а вот другие комнаты меблировать не обязательно, ведь немало арендаторов перевозят с собой свои диваны, кровати, телевизоры и утварь.

На курортах наиболее перспективно инвестировать в апартаменты с одной-двумя спальнями, полностью меблированными, с бытовой техникой и посудой. На горнолыжных курортах также востребованы домики и апартаменты на компанию из четырех-шести человек, т. е. с двумя-тремя спальнями.

Если купить в Германии недвижимость, отвечающую требованиям так называемого «социального жилья», а это небольшие квартиры с одной-двумя спальнями обычно в панельных домах и часто на окраинах городов, то ее можно сдать в аренду государству (правда, в Германии не очень стремятся выселить всех малообеспеченных граждан, претендующих на «социальное жилье», в отдельные районы на окраинах, боясь социальной напряженности). Такой договор заключается на десять лет с правом последующего продления. При этом государство обязуется ремонтировать «социальное жилье» за свой счет. На аренде подобных квартир, по мнению Игоря Индриксонса, можно ежегодно зарабатывать около 10% от их стоимости. Естественно, доход выше там, где больше малообеспеченных граждан, т. е. в крупных промышленных городах: Мюнхене, Франкфурте, Берлине, Дюссельдорфе, Гамбурге и др.

### И сколько стоит?

От характеристик и местоположения объекта инвестирования зависит не только его доходность, но и стоимость. Рассмотрим цены на недвижимость в различных немецких городах.

#### Берлин

Квартиры в столице Германии на удивление не дороги, цены на недвижимость в Берлине (как впрочем, и во всей Восточной Германии) ниже, чем в крупных городах западной части страны и в столицах других государств Западной Европы.

Наиболее престижные районы Берлина: динамичный и фешенебельный Митте – исторический центр города; центральный, но в то же время спокойный район Тиргатен; центральный район западной части города – Шарлоттенбург; зеленые Вильмерсдорф и Целендорф на юго-западе, где живут самые обеспеченные горожане; ухоженный Вейсензее на северо-востоке восточной части, расположившийся вокруг озера Вайсен-Зе; Панков на севере города, где проживают преимущественно этнические немцы; и новомодный Пренцлауэр-Берг в центре восточного Берлина.

Перспективными районами считаются Темпельхоф на юге и центральный Фридрихсхайн. Апартаменты с одной спальней площадью 40–60 м2 в центральных престижных районах столицы Германии можно купить за 140–150 тыс. евро, квартиры с двумя спальнями – за 170–200 тыс. евро. Квартира с одной спальней в благополучных спальных районах Берлина, таких как Темпельхоф и Шпандау, можно приобрести за 50 тыс. евро. А квартиры с одной спальней в старых пятиэтажках и панельных домах в неблагополучных районах, например в Веддинге на севере города или Хеллерсдорфе на окраине восточного Берлина, стоят еще дешевле: от 20 тыс. евро; но покупать их стоит только для сдачи внаем государству.

#### Франкфурт-на-Майне

Цены на недвижимость во Франкфурте довольно высоки. Например, квартира с одной спальней площадью около 60 м2 в престижном районе стоит 200 тыс. евро, апартаменты с двумя спальнями площадью 105 м2 – не менее 300 тыс. евро. Даже бюджетная однокомнатная квартира площадью 20–30 м2, подходящая для социального найма, обойдется в 70–80 тыс. евро. При этом предложений на рынке не очень много.

#### Мюнхен

В Мюнхене стоимость квартир еще выше. «В столице Баварии самые высокие цены на недвижимость во всей Германии. Вообще, регион Бавария считается наиболее дорогим, это обусловлено его красотой и туристической привлекательностью, к тому же у строительства в предгорных районах более высокая себестоимость», – сообщает Станислав Зингель.

Квартира с одной спальней площадью около 42 м2 в центре города стоит 170–200 тыс. евро, в отдаленных от центра, но престижных районах, таких как Замдорф или Риим, где находится большой выставочный комплекс, – 120–150 тыс. евро. Квартира с двумя спальнями площадью около 100 м2 в районе Риим стоит 280–315 тыс. евро, в центре – 300–360 тыс. евро.

#### Баден-Баден

Апартаменты в Баден-Бадене сравнительно недороги, как, впрочем, и на других курортах Германии. Так, крошечные апартаменты (площадью 20 м2) в отельном комплексе в пригороде курорта можно купить всего за 11–15 тыс. евро, потом их можно сдавать отелю. Апартаменты с одной спальней площадью 60 м2, из окон которых открывается замечательный вид на город, можно купить за 80–100 тыс. евро, а квартиры площадью 90–100 м2 в 3 км от центра с двумя спальнями с гаражом продаются за 200 тыс. евро.

В Германии, обладая даже небольшим бюджетом, можно выбрать перспективную в плане инвестиций недвижимость, причем инвестору не придется судорожно следить за изменением стоимости квадратного метра, ведь доход будет приносить аренда. И этот факт, несомненно, делает Германию очень привлекательной по сравнению с другими странами Евросоюза.

_Ольга Агуреева_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.