Флорида и Калифорния: свой дом в США

Мировой финансовый кризис начался с краха ипотечной системы США. Резкое снижение цен на американскую недвижимость вызвало небывалую со стороны иностранных инвесторов активность, подогретую мнением ведущих аналитиков о том, что сейчас самый благоприятный момент для покупок.

Среди тех, кто приобретает жилье в Штатах с целью провести там свой отпуск либо удачно вложить деньги, наибольшим спросом пользуется побережье штата Флорида и его столица Майами. Этот город, основанный в 1870 году, расположен в устье одноименной реки на юге полуострова Флорида, отделяющего Атлантический океан от Мексиканского залива, и является крупным морским портом и самым популярным курортом в США. Благодаря субтропическому климату и близости теплого течения Гольфстрим здесь круглый год лето – даже в январе температура воздуха и воды не опускается ниже +25 °С.

Благодаря субтропическому климату и близости теплого течения Гольфстрим в Майами круглый год лето – даже в январе температура воздуха и воды не опускается ниже +25 °С

Современная инфраструктура города дает возможность не только комфортно отдохнуть на пляже, но и воспользоваться всеми благами развитого мегаполиса. В Майами жизнь – в клубах, ресторанах, на вечеринках – кипит и днем и ночью. Во Флориде находится один из крупнейших в Штатах национальных парков Everglades с прекрасно сохранившейся дикой субтропической природой, а также известные во всем мире парки развлечений Disney World, , SeaWorld и др. На ближайшее время намечено строительство парка по книге и фильму «Гарри Поттер». Сегодняшний Майами имеет хорошие шансы поспорить в популярности с «главными» городами Америки Нью-Йорком и Лос-Анджелесом, причем по спросу на курортную недвижимость он уже выиграл. До начала кризиса хозяевами домов и квартир здесь становились ежегодно более 100 тыс. человек. Четверть всех сделок по покупке жилья иностранцами приходится на Флориду. На втором месте – Калифорния (16%). Благодаря самым высоким в США показателям экономического развития штата недвижимость в Калифорнии пользуется устойчивым спросом, в том числе и среди россиян. Иностранцы охотно покупают апартаменты и дома в Лос-Анджелесе, Голливуде, Малибу, Беверли-Хиллс, Санта-Монике, Лонг-Бич, Манхэттен-Бич, Ньюпорт-Бич, Лагуне-Бич, Ла-Хойе и др. Многие обращают внимание на Сан-Франциско из-за его умеренного климата и незабываемого колорита. В Калифорнии находятся самая высокая и самая низкая точки Америки (гора Уитни и Долина Смерти), горнолыжные курорты и пустыни, горы и пляжи. В Лос-Анджелесе, между Беверли-Хиллс и Санта-Моникой, в самом сердце бульвара Уилшир, известного как Золотая миля и Уилширский коридор, расположено 24-этажное здание с [роскошными апартаментами](http://www.maindoor.ru/object/2171.html), являющимися хорошей альтернативой по сравнению с покупкой большого особняка, а также идеальным вторым или третьим домом. Это последний высотный проект на бульваре Уилшир, одобренный администрацией города, и в то же время самое современное и насыщенное высококлассной инфраструктурой здание в районе. Оно состоит из 78 резиденций: это квартиры с двумя и тремя спальнями, а также пентхаусы. Каждый объект имеет собственный вход в лифт и вестибюль. В здании находится спорт-клуб, бассейн, спа, предоставляются круглосуточные услуги консьержа и др. Сейчас у инвесторов есть возможность [приобрести апартаменты, таунхаусы и пентхаусы в новом жилом комплексе](http://www.maindoor.ru/object/6189.html), расположенном в прибрежном районе Лос-Анджелеса, который знаменит креативными арт-студиями, галереями, ресторанами, торговыми центрами, модными бутиками, барами и ночными клубами. Дома и квартиры в Калифорнии популярны среди наших соотечественников, однако не рассматриваются ими в качестве курортных. Купальный сезон здесь длится не больше двух месяцев в году. Чаще всего здесь покупают жилье для постоянного проживания и ведения бизнеса. Тем более что в этом штате с довольно низким уровнем налогообложения сосредоточена большая часть промышленности страны и множество престижных учебных заведений. ###Пик кризиса пройден По данным компании Prime Time Realty, Флорида, и в частности Майами, сильнее, чем другие регионы страны, пострадали от спада финансовой активности, т. к. слишком резкое увеличение спроса на недвижимость в этом штате вызвало чрезмерный бум строительства. В конечном итоге это привело к обвалу цен, особенно в секторе недорого жилья. За последние два года в Майами стоимость недвижимости снизилась на 30–40%. В то время как до кризиса ежегодный прирост составлял 25–30%. Однако благодаря принятым правительством мерам помощи ипотечным должникам положение удалось нормализовать, и вторая половина 2009 года может считаться поворотным этапом на рынке недвижимости Соединенных Штатов. В докладе рейтингового агентства S&P, опубликованном в июле 2009 года, отмечается: в мае прошлого года (впервые с июля 2006-го) стоимость жилья в США увеличилась на 0,5%, а оборот рынка – на 0,7%. Ведущие аналитики считают, что пока рано говорить об устойчивом росте цен, поскольку объем выгодных предложений по продаже залоговых объектов продолжает увеличиваться. «По данным на март 2010-го, число закрытых сделок увеличилось на 20% по сравнению с тем же периодом прошлого года», – отмечает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Он уверен, что самые «вкусные» предложения ушли в 2009-м, однако период выгодных приобретений продлится до конца этого – начала следующего года. «За первые два квартала 2009-го американский рынок недвижимости побил собственные многолетние антирекорды, а за вторую половину года рост цен на жилье экономкласса в Майами составил почти 50%, а в сегменте премиум-класса – 10%», – говорит директор по маркетингу агентства Miamiclub Сергей Кашин. По его мнению, это связано с ростом населения города при отсутствии достаточного количества объектов, большой миграцией, государственной поддержкой со стороны банков, а также уходом с рынка продавцов, не способных выплатить кредиты и заинтересованных в скорейшей реализации недвижимости. Наблюдается активное вымывание с рынка горящих предложений, хотя эксперты не исключают еще одной волны появления залогового жилья. В первом полугодии 2009 года цены на дома и квартиры в Соединенных Штатах упали до таких низких отметок, что впору говорить об американской распродаже жилья. Согласно совокупному индексу цен на недвижимость в США S&P/Case-Schiller, средняя стоимость домов в Майами в мае 2009-го составила 144,59 тыс. долларов по сравнению с 193,19 тыс. в 2008 году. В Лос-Анджелесе эти показатели равны 159,18 тыс. и 198,54 тыс. соответственно. Средняя цена объекта в Сан-Франциско на апрель прошлого года равнялась 352 тыс. долларов против 518 тыс. в апреле 2008-го. В Лос-Анджелесе цены за аналогичный период упали более чем на четверть. Сейчас в Калифорнии за 2 млн долларов можно купить шикарную виллу площадью 450 м2 на участке 20 соток в престижном курортном городке в непосредственной близости к океану, а небольшой домик площадью 150 м2 на участке 10 соток – начиная от 200 тыс. долларов. «Несмотря на то что на рынке много предложений залогового жилья, продаваемого по цене значительно ниже рыночной, не стоит рассматривать только их, – предостерегает потенциальных покупателей руководитель отдела зарубежной недвижимости Prime Time Realty Андрей Кучин. – Такие объекты, безусловно, дешевле, но процедура банкротства предыдущих владельцев может затянуться на месяцы и даже годы, а значит, невозможно будет оформить право собственности». ###Готовое или строящееся? «Ипотечный кризис свел практически на нет желание инвесторов вкладывать средства в строящееся жилье. Сейчас наиболее интересной может быть покупка на вторичном рынке, где можно найти предложения на 30% ниже рыночной стоимости», – говорит Евгений Скоморовский и советует среди таких вариантов выбирать объекты не старше трех лет, в которых хорошо развита внутренняя инфраструктура. Особенность застройки в Майами – расположение вдоль всей береговой линии [высоток-кондоминиумов](http://www.maindoor.ru/object/2168.html), функционирующих по схеме курортного отеля, с просторными квартирами. Окна во всю стену открывают фантастический вид на Атлантический океан. Набор предлагаемых услуг варьируется от степени [новизны проекта](http://www.maindoor.ru/object/6185.html), стоимость в пределах 3000–3500 долларов за квадратный метр. В эту цену может входить круглосуточная охрана и услуги консьержа, бесплатная парковка, собственный кинотеатр, мини-маркет/кафе, оборудованный тренажерный зал с инструкторами, спа, открытый бассейн, солярий.

Квартира или дом в Майами может стать не только объектом недвижимости, но и выгодным вложением средств

Квартира или дом в Майами может стать не только объектом недвижимости, но и выгодным вложением денег. «Россияне, как и другие инвесторы, ориентируются на доходность вложенных средств, но при этом редко учитывают рост капитализации жилья», – продолжает Евгений Скоморовский. С его точки зрения, наиболее выгодным будут инвестиции в самые недорогие варианты квартир с перспективой возврата потраченных денег через сдачу в аренду. Минимальная цена такого объекта – 25 тыс. долларов, а уровень чистого дохода составит от 8 до 12% годовых без учета роста стоимости самой недвижимости. «Буквально три-четыре года назад такие апартаменты стоили в семь-восемь раз дороже. И в перспективе трех-четырех лет цена вполне способна вырасти в два, а то и в четыре раза», – говорит он. «Если вы планируете сдавать жилье во время своего отсутствия, то удостоверьтесь, что правила вашего кондоминиума позволяют это делать», – предупреждает Сергей Кашин. ###Американская ипотека для россиян Система ипотечного кредитования США, в том числе и для россиян, продолжает действовать, хотя ее условия стали более жесткими. Теперь банк оценивает не только заемщика, но и объект. Например, на виллу кредит получить легче, чем на квартиру в многоквартирном доме, которую банк обязательно оценит на возможность быстрой реализации в случае неплатежеспособности покупателя. Не стоит рассчитывать на положительный результат, если вы хотите приобрести залоговую квартиру или квартиру в доме, где: 1) больше 20% жилья сдается в аренду, 2) хотя бы 15% проживающих задерживают выплату коммунальных платежей или 3) больше 20% залоговых объектов. Процентная ставка по кредиту составит от 6–7% в год, что на 1–1,5% выше, чем для американцев. Сразу нужно будет заплатить не менее 20% от суммы сделки, но чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее будут условия. ###Удачный момент для покупки

Дальнейшего падения цен ожидать не стоит – многие эксперты уверены, что пик пройден

Какой русский не хотел бы прикоснуться к американской мечте? Соединенные Штаты входят в первую пятерку стран, интересующих российских покупателей жилья. Этому немало способствуют и значительно снизившиеся во время рецессии цены. По мнению Андрея Кучина, в ближайшем будущем рынок недвижимости на побережье имеет хороший потенциал роста, ведь в прошлом году цены здесь достигли рекордного минимума. Дальнейшего падения ожидать не стоит – многие эксперты уверены, что пик пройден. «Судя по росту количества продаж и снижению предложений, тенденция увеличения цен прослеживается все более четко, – говорит Сергей Кашин. – Видимое падение средней цены продажи обусловлено лишь большим количеством сделок в экономсегменте». _Анна Зеля_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.