Элитный рынок Москвы. Хрупкое равновесие

Равновесие в системе спрос – предложение – явление весьма интересное, но исключительно редкое. И тем не менее именно такую картину мы наблюдали на рынке недвижимости Москвы в начале лета. Структура предложения, способная удовлетворить самого взыскательного потребителя в абсолютно разных сегментах – особняки, лофты, клубные дома и многоэтажные комплексы – была поддержана волной спроса. В результате установился некий баланс, который, по моему мнению, вряд ли продлится долго. Итак, что же мы наблюдали в начале лета? По нашим данным,

в июне спрос в сегменте новостроек удвоился по сравнению с маем.

При этом элитные новостройки почти не отставали по темпам роста от эконом- и бизнес-классов, где наблюдалась максимальная динамика. И это в начале традиционно мертвого сезона, когда обычно происходит спад активности на рынке. Но нынешнее лето – это уже очевидно – стало исключением из правил.

Подрисуночная подпись .sign { float: left; } .sign figcaption { margin: 5px 5px 5px 5px; } document.createElement('figure'); document.createElement('figcaption');

Есть несколько взаимосвязанных факторов, стимулирующих спрос. С одной стороны, покупатели хотят подстраховаться и вложить имеющиеся средства в стабильный на сегодняшний день рынок недвижимости до возможного наступления очередного финансового кризиса. А те, кто давно планировал приобретение жилья для себя или детей, тоже не хотят откладывать этот шаг в долгий ящик из-за туманности перспектив общеэкономической ситуации. С другой стороны, застройщики максимально шли навстречу покупателю в ожидании сезонного спада продаж (которого не случилось). Большая часть девелоперов предлагала максимально лояльные клиентские программы для поддержания интереса к своим продуктам: фиксированный курс доллара (по некоторым объектам при реальном курсе 34,5 рубля за доллар курс продажи устанавливался на уровне 30,5), скидки (до 10–15%), рассрочки (от трех месяцев до года) и ипотечные программы с пониженной процентной ставкой. От таких выгодных условий грех отказываться, так что при возможности зафиксировать старую цену в условиях нестабильного курса или при хороших условиях рассрочки на объекте люди предпочитали вкладывать деньги в недвижимость. Тем более что в настоящий момент есть куда вкладывать.

Рынок элитных новостроек в этом году показал серьезную активность – сейчас объем предложения составляет около 1200 объектов (35 проектов), или 204 тыс. м2, что на 7% больше, чем в начале года. Произошло это за счет выхода новых очередей старых проектов и новых жилых комплексов, таких как [Knightsbridge Рrivate park](http://www.maindoor.ru/object/19019.html) (Кооперативная улица, вл. 14/19, вл. 16), ЖК «Литератор» (улица Льва Толстого, д. 23/7), Barrin House (Малая Пироговская улица, вл. 8), [Barkli Park](http://www.maindoor.ru/object/16896.html) (Белая башня, улица Советской Армии, д. 6), а также домов по адресам: Цветной бульвар, д. 13, и Лавров переулок, д. 8. По итогам первого полугодия основная доля элитной «первички» Москвы сосредоточена в районе [Хамовники](http://www.maindoor.ru/articles/19098.html) (60%). Причем с начала года объем предложения увеличился еще на 5% благодаря активизации продаж новых проектов: ЖК Knightsbridge Рrivate park, «Литератор», Barrin House и др. Если рассматривать предложения с точки зрения цены, то основной объем рынка (45%) сосредоточен в диапазоне 10–15 тыс. долларов/м2. Практически 20% от этого объема приходится на квартиры [ЖК «Садовые кварталы»](http://www.maindoor.ru/object/6259.html) (улица Ефремова, вл. 12). Этот проект, помимо привлекательной цены, интересен еще и тем, что здесь элитным жильем будет застроен целый квартал, тогда как большая часть элитных ЖК в столице – это точечная застройка. Доля более дорогих сегментов элитных новостроек ощутимо меньше: на диапазон 15–20 тыс. долларов/м2 приходится 28% предложения, на квартиры по цене 25–30 тыс. долларов – 17%. Говоря об общей стоимости квартир первичного рынка элитных новостроек, следует отметить, что треть предложения (33%) сосредоточена в бюджете от 1 до 2 млн долларов и еще почти треть (29%) – это квартиры стоимостью 2–3,5 млн. В диапазоне 3,5–5 млн долларов представлено 15% объема предложения. Самые высокобюджетные квартиры стоимостью более 10 млн составляют 4% от всего объема предложения. Таким образом, можно еще раз констатировать, что предложение на рынке сейчас довольно разнообразно, но надо понимать, что такая ситуация скоро кончится. Высокая активность покупателей довольно быстро приведет к вымыванию с рынка квартир, наиболее доступных по цене и привлекательных с точки зрения расположения и планировки. Следует также учитывать особенно высокий интерес к квартирам в новостройках, находящихся на начальной (средней) стадии готовности (например, в ЖК «Садовые кварталы», доме в Лавровом переулке, 8, и в [ЖК «Итальянский квартал»](http://www.maindoor.ru/object/14172.html) (улица Фадеева, д. 4). А в свете ограничений на застройку столичных территорий, введенных московскими властями, столь же масштабного, как в настоящий момент, дальнейшего роста предложения не предвидится. Если говорить об оценке ситуации на рынке элитных новостроек на ближайшую перспективу,

к осени мы прогнозируем дальнейшее увеличение спроса на 15–20% (по сравнению с летним периодом).

Это связано не только с ожидающейся общей активизацией рынка в начале нового сезона, но и с возможным сохранением ситуации экономической нестабильности. Так что людям, которые еще размышляют, покупать ли квартиру сейчас или подождать до осени, я бы рекомендовала не откладывать и воспользоваться выгодными летними предложениями застройщиков, которые однозначно будут пересмотрены.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.