Элитная недвижимость: вчера, сегодня. Завтра?

Как меняется география московского рынка элитной недвижимости? Чем локации сегодняшнего роскошного жилья отличаются от тех, что были приняты в 2000-е? А в 90-е? И можно ли сделать прогноз о том, куда пойдет рынок дальше?

1990-е

Рынок недвижимости только появился, и представления о дорогом жилье, соответственно, только начали формироваться. «Культуры потребления» как таковой не было — и не только в недвижимости, так что застройщики самовыражались кто во что горазд. Впрочем, в то время нового жилья почти не строили.

«Понятия «элитная недвижимость» просто не существовало до тех пор, пока жители Москвы в полной мере не осознали, что их жилье — их собственность, — напоминает Марина Шекера, директор департамента аренды квартир PENNY LANE REALTY.А вот после приватизации появился новый ракурс и новые возможности для того собственника, который уже не являясь элитой, все же оказался в более выгодном положении, чем его сограждане».

В 90-е рынок элитной недвижимости еще не сформировался, элитным жильем в основном считались расселенные коммунальные квартиры в центре Москвы, а также квартиры в так называемых «цековских» домах и «сталинских высотках», рассказывает Никита Белоусов, заместитель регионального директора департамента аналитики Knight Frank: «Это, прежде всего, районы Кутузовского проспекта, Фрунзенской набережной, Чистые пруды, Патриаршие Пруды».

«Для 90-х годов довольно трудно дать правильную оценку степени «элитности» тех или иных районов. Как сейчас, так и тогда спросом пользовались квартиры в пределах Бульварного кольца (наиболее дорогие предложения)», — говорит Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия.

Во многом, спрос на элитное жилье в это смутное десятилетие формировали сотрудники иностранных фирм, причем спрос с их стороны был направлен главным образом на рынок аренды. Именно в этот период случился «расцвет» субаренды арендаторы старых — «убитых», как мы бы сейчас сказали, — квартир в центре города делали ремонт, соответствующий вкусам экспатов и пересдавали их по совершенно другой ставке, с запасом покрывающей расходы на ремонт. «Элитной считалась квартира в историческом доме, с отличными видовыми характеристиками и с современным по тем временам ремонтом. Популярными были Арбат, Замоскворечье, знаменитые башни, дом на Набережной», — вспоминает Марина Шекера.

Впрочем, первые элитные новостройки были уже на подходе.

2000-е

«Сытое» десятилетие привило москвичам первое понимание о том, что такое первичная элитная недвижимость. Такого дефицита площадок в центре города, как сейчас, тогда не было, да и «реконструкция посредством сноса» была явлением будничным. Так что застройщикам «дышалось» в центре относительно легко. Неудивительно, что резких движений в сторону от центра тогда не наблюдалось.

«Начиная с 2000 года из 180 домов, которые были построены и реконструированы девелоперами в центре Москвы, 93 (т.е. половина) были расположены на Арбате, Остоженке, Патриарших прудах и Якиманке. Эти районы создали основу для всего рынка элитного жилья Москвы, — рассказывает Анатолий Довгань. — Стоит также отметить, что именно в этих районах в 2015 году были заключены самые дорогие сделки».

Конечно, о 2000-х нельзя рассказывать, не остановившись на Остоженке. Это первый «новый элитный» район Москвы и самый «выстреливший» район за всю историю элитного рынка в принципе.

«Остоженка приобрела свой статус самого дорогого и желанного адреса в конце 90-х, когда здесь был построен первый элитный дом — «Опера Хаус», ставший одновременно и первым самым дорогим коммерческим проектом», — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Активное освоение Остоженки началось ближе к середине 2000-х, местная свежепостроенная «элитка» быстро снискала популярность у состоятельных покупателей.

«В этот период были построены такие знаковые комплексы как “Молочный, 1“, Grand-Prix House, Copper House и многие другие, — рассказывает Никита Белоусов. — Параллельно шло активное развитие района Воробьевых гор, в долине реки Сетунь были построены такие крупные ЖК как «Воробьевы Горы» и «Золотые Ключи-2», а на улице Косыгина было завершено строительство ЖК “Монолит“».

«В 2000-х годах основной спрос покупателей дорогой недвижимости сместился в районы Золотой Мили и Плющихи, а также в район Поварской улицы», — рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Ближе к 2009-2010 году начался рост популярности Хамовников и Замоскворечья, но это, скорее, история все-таки из следующего десятилетия.

2010-2015

В этот период Остоженка смещается на третье место по попурярности, уступая первые позиции Хамовникам и Замоскворечью, рассказывает Никита Белоусов: «Рост популярности этих районов начался на рубеже «десятых» благодаря новым крупным проектам, таким как «Садовые Кварталы» и «Четыре Солнца». Пик активной застройки Остоженки был уже позади, шла реализация единичных проектов, таких как ЖК «Баркли Плаза»».

«Хамовники занимают одно из первых мест в московском рейтинге популярности. Этот район не имеет достаточно четких границ. Зачастую, говоря о Хамовниках, подразумевают районы станций метро «Спортивная», «Фрунзенская» и «Парк Культуры», но если говорить о муниципальном территориальном делении, то туда входят также район «Золотой мили», часть районов Смоленской и Арбата. Если говорить о районе станции метро «Фрунзенская» — это один из лучших в Москве с точки зрения транспортной доступности и экологии», — отмечает Надежда Хазова.

«Еще в 2000-х годах в Хамовниках начали активно возводиться высокобюджетные проекты на участках бывших промышленных предприятий, и сегодня район является одним из лидеров по объёму элитных комплексов среди всех районов ЦАО. Примером развития промышленных зон в Хамовниках служат такие проекты как Barrin House, «Литератор», Knightsbridge Private Park, «Фьюжн Парк», «Садовые кварталы» и другие», — вспоминает Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome.

«За последние 5 лет стоимость квадратного метра в новостройках Хамовников приросла на 122%. Этот район, пожалуй, стал наиболее активно развивающимся за все это время, — делится подсчетами Анатолий Довгань. — Для примера, приобрести трехкомнатную квартиру площадью около 130–140 кв. м в январе 2010 года в строящемся ЖК на территории района можно было по цене 228 000 руб./кв. м, на данный момент сопоставимый вариант оценивается в 528 000 руб./кв. м».

Еще один район, набирающий популярность в последние годы — Пресня. Татьяна Дмитриева называет Пресню основным конкурентом Хамовников. «К элитным проектам в Пресненском районе можно отнести такие объекты как «Булгаков» и «У Патриарших», а бизнес-класс представляют «Рассвет Loft Studio» и «Дом на Красина». Среди премиальных объектов особо обращают на себя внимание RedSide и «Резиденция Моне», — говорит эксперт. Сейчас в районе активно осваиваются промышленные территории — на Шелепихинской набережной строится «Сердце столицы», ожидается застройка земельного участка на Мантулинской улице (бывшая Сахаро-рафинадная фабрика), а также территорию между Звенигородским шоссе и Москва-рекой.

Такой интерес к промзонам вполне объясним: земли в центре Москвы становится все меньше, в том числе, и на территории бывших предприятий. Еще одно следствие дефицита площадок — растущий интерес элитных застройщиков к районам, находящимся на расстоянии от центра города.

Вполне вероятно, что именно это — основной тренд следующей «пятилетки».

Что дальше?

Какие же районы будут «на острие элитности» в ближайшие годы?

«Сложно назвать сейчас именно район с точки зрения потенциала «выстреливания», в целом все районы центра уже более-менее освоены. Есть очень интересные площадки, которые могут подогреть интерес к своим районам, после выхода на рынок. Расположение совершенное разное – от района Остоженки до Пресненского района», — рассуждает Никита Белоусов. «Таких районов через 5-7 лет может появится не меньше десятка. Но всё-таки следует выделить как минимум пять из них. Первые три находятся в традиционно престижных локациях, а два ещё не раскручены», — делится мнением Дмитрий Земсков, генеральный директор компании S&D (STRATEGY & DEVELOPMENT). По мнению эксперта, это уже известные нам «Золотой остров» и «Красный Октябрь», а также участки бывшей карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти, а также площадка Бадаевского пивзавода (территория между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко), кварталы поблизости от Серебрянической набережной и…Мневниковская пойма.

«Учитывая ограниченные возможности развития центра города, постепенно элитные проекты стали возводить за Садовым кольцом, и на сегодняшний день мы снова видим, как меняются приоритеты граждан, — подтверждает тенденцию к децентрализации Марина Шекера. — Современные ЖК привлекательнее с точки зрения удобства проживания, и многие арендаторы, да и покупатели, корректируют свои представления об «элитности», жертвуя престижем во имя удобства и практичных соображений. Компенсировать вид из окна на Кремль не так просто, но усугубившаяся ситуация с парковкой, отсутствие магазинов, интенсивность движения в центре делают свое дело, формируя новые элитные районы».

Тренд уже подтвержден исследованиями: в конце 2015 года потенциал районов, расположенных за ТТК, для развития премиальных жилых проектов проанализировали в ИРН. Согласно результатам исследования, самыми недооцененными и при этом перспективными районами для развития высокобюджетных жилых проектов стали Тропарево-Никулино, Тимирязевский и Нагатинский Затон. «Децентрализация — устоявшийся тренд на рынке недвижимости. Этот процесс способствует снятию излишней нагрузки с центра и равномерному развитию города, — поясняют в Аналитическом центре ИРН. — Около пяти лет назад децентрализация началась в сегменте офисной недвижимости, но в последнее время за ТТК стали появляться и премиальные жилые проекты, которые ранее ассоциировались исключительно с центром Москвы».

«В последнее время заметна тенденция переориентации застройщиков дорогого жилья на те районы, которые в сознании покупателей пока мало ассоциируются с элитными. И хотя спрос на элитное жилье в центре Москвы по-прежнему сохраняется на высоком уровне — в таких районах, как Остоженка, Якиманка, Тверской, Патриаршие пруды и т.п. — все чаще высококачественные и интересные проекты появляются в нетрадиционных районах, — фиксирует тенденцию Екатерина Румянцева. — Таковы ЖК «Дыхание» с интерьерами от Филиппа Старка в Тимирязевском районе и, например, строящийся «ЗИЛАРТ» на территории бывшего завода ЗИЛ».

Какие выводы можно сделать? Очевидно, что центр Москвы останется «территорией элитности», но список престижных и дорогих районов, вслед за Хамовниками и Пресней, вполне возможно, скоро пополнится зеленым Тимирязевским, а возможно, и Нагатинским Затоном, и Тропарево-Никулино. В конце концов, кто сказал, что дорого и элитно можно жить только у Кремля?

____

Фото: pinterest.com

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.