Элитная недвижимость на Манхэттене: кооператив или кондоминиум?

Директор отдела зарубежной недвижимости международной компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова рассказала о рынке жилой недвижимости класса люкс в лучшем округе Нью-Йорка – на Манхэттене.

Юлия Овчинникова,

директор отдела зарубежной

недвижимости международной

компании IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости на Манхэттене достаточно разнообразный и сложный. Здесь представлена разнообразная недвижимость, в основном – кооперативные квартиры, квартиры-кондоминиумы и таунхаусы. Каждый из них типов имеет свои особенности и, соответственно, привлекает различные категории потенциальных покупателей.

Кооператив

Иностранные граждане обычно настороженно относятся к покупке кооперативных квартир, поскольку опасаются существующих ограничений, а также требований, касающихся предоставления финансовой информации. Кроме того, подобная антипатия обусловлена и ограничениями на ремонтные работы, а также необходимостью совершать покупку от своего имени, а не от лица доверительного фонда или корпорации. Последнее обстоятельство приводит к нежелательной огласке информации, касающейся продавца, покупателя и самого кооператива. На данный момент покупатель должен предоставить товариществу собственников жилья в кооперативах столько документов с личной информацией, сколько не требуется почти ни в одной жизненной ситуации – за исключением разве что смерти и развода. Кроме того, во многих кооперативах действуют ограничения, согласно которым длительный ремонт можно проводить только в летние месяцы (так называемые «правила летних работ»). В подобных условиях капитальный ремонт может затянуться на 1,5-2 года. Это очень долгий срок ожидания новой квартиры, особенно для семей с детьми. Правда, некоторые кооперативы пересмотрели свою политику и ослабили требования к новым жильцам – в частности, многие теперь разрешают покупать квартиры от имени доверительного фонда, что позволяет обеспечить конфиденциальность покупателю и осуществлять определенное имущественное планирование.

Кондоминиум

И обеспеченная молодежь, и зрелые люди предпочитают обзаводиться жильем не в престижных пригородах, а в кондоминиумах на Манхэтенне: обаяние гиперактивного центра Нью-Йорка привлекает все больше покупателей. Причем теперь кондоминиумы представляют собой не только высотки из стекла и металла, но и перестроенные довоенные здания, которые могут удовлетворить потребности тех покупателей, которые предпочитают традиционный стиль и эстетику довоенных кооперативов.

Большинство состоятельных людей, работающих и живущих на Манхэттене, в отличие от иностранных инвесторов или путешествующих по всему свету магнатов, имеют квартиры в довоенных кооперативах и предпочитают традиционный стиль. Эти кондоминиумы предлагают больше услуг, не требуют ремонта, да и товарищества собственников не выдвигают никаких специальных требований и не накладывают ограничений – в противоположность кооперативам. Как правило, иностранцы приобретают квартиры в новейших, наиболее престижных кондоминиумах с высочайшим уровнем сервиса. Некоторые при этом покупают жилье именно в целях вложения средств, а также для получения дохода при сдаче в аренду. Однако элита приобретает квартиры прежде всего для себя, хотя вопрос сохранения валютного капитала также актуален: Нью-Йорк, как один из важнейших городов Штатов, часто рассматривают как своего рода «копилку». Сверхбогатые граждане разных стран зачастую ставят своей целью приобретение самой лучшей квартиры в самом лучшем здании, и цена их обычно не волнует. Можно вспомнить два заключенных не так давно контракта по покупке пентхаусов в строящемся небоскребе One57 на 157 West 57th Street более чем за 90 млн долларов, а также продажу пентхаусов в 432 Park Avenue (90 млн долларов) и в высотном здании на Leonard 56 (47 млн долларов). Цена за квадратный фут в этих случаях составляла 8-12 тыс. долларов (86-129 тыс. долларов за 1 кв. м), что в разы дороже, чем квартир в кооперативах, которые продаются за 2-4 тыс. долларов за квадратный фут (21,5-43 тыс. долларов за 1 кв. м).

Статистика: цифры не лгут

Каким же образом «битва» между кооперативами и кондоминиумами отразилась на рынке недвижимости Манхэттена? Ответ прост – она затронула стоимость. По цене квадратного фута первое место занимают новые кондоминиумы, затем идут кондоминиумы, выставляемые на повторную продажу, и кооперативы, а дешевле всего стоят таунхаусы. Несомненно, рынок недвижимости с объектами стоимостью от 5 млн долларов демонстрирует очень хорошие показатели: на конец июня 2013 года зафиксировано 274 контракта на покупку «вторичных» квартир в кооперативах (89), таунхаусах (59) и кондоминиумах (126). При этом, согласно последним данным, количество сделок по покупке жилья в новых кондоминиумах в той же ценовой категории составляет 246 единицы, то есть чуть меньше, чем объем квартир в кооперативах, таунхаусах и кондоминиумах, реализованных через повторную продажу. Подготовлено по материалам компании Stribling Private Brokerage.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.