Элитная недвижимость Москвы: доверие восстанавливается

Рынок элитной недвижимости Москвы начинает демонстрировать небольшой рост. Восстанавливается рынок кредитования, размораживаются проекты, реализация которых была приостановлена из-за кризиса.

_Михаил Бредис_

Город чудный, город древний,

Ты вместил в свои концы

И посады и деревни,

И палаты и дворцы!

(Ф. Глинка)

Москва со своей богатой историей занимает особенное место в жизни всей России, сосредоточив в себе огромные людские и финансовые ресурсы. Когда наблюдаешь на улицах столицы будничную сутолоку, плотные потоки автомобилей, пестрое смешение языков и рас, невольно вспоминаешь стихи Марины Цветаевой, написанные в далеком 1916 году:

– Москва! – Какой огромный

Странноприимный дом!

Всяк на Руси – бездомный.

Мы все к тебе придем.

Действительно, столица, кажется, вместила всех и вся. И неудивительно, что в Москве всегда высокий спрос на недвижимость, в том числе элитную. Итак, что же происходит в последние месяцы на столичном рынке элитной недвижимости?

По данным компании Knight Frank, в 2010 году ожидаемый объем ввода элитного жилья в Москве составит около 185 тыс. м2. Для сравнения: в 2009 году эта цифра была 474,3 тыс. м2. В 2010 и 2011 годах в основном вводятся и будут вводиться в эксплуатацию проекты, заявленные еще в 2006–2007 годах. Со второй половины 2008 года по настоящее время новые проекты практически не анонсировались. Это значит, что основной объем ввода элитного жилья ожидается в 2012 году, поскольку именно тогда будут реализованы многие из проектов 2008 года. Первое полугодие 2010-го характеризовалось оживлением, которое основывается на ожидании восстановления кредитного рынка. В июне стало известно, что в России за первые пять месяцев текущего года было выдано ипотечных кредитов на 105 млрд рублей, а по итогам года объемы ипотечного кредитования в России могут вырасти почти в два раза по сравнению с прошлогодним уровнем и составить более 300 млрд рублей. Банк «ВТБ» для финансирования строительства жилого комплекса «Солнце» и других проектов компании «Система-Галс» откроет кредитную линию на 2,3 млрд рублей со сроком погашения в 2014 году. Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Повышение доступности кредитных ресурсов может привести к росту предложения на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе. Мы наблюдаем, что доверие конечных покупателей к первичному рынку возвращается. Объем сделок на первичном рынке вырос на 37,5% по отношению к декабрю 2009 года. Мы ожидаем, что к концу 2010 года количество сделок с первичным жильем продолжит расти, и их доля в общем объеме сделок достигнет 40–45%».

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, подчеркивает: «В силу своей эксклюзивности рынок элитной недвижимости стабилен и каких-либо кардинальных изменений здесь не происходит. Отмечу, что начиная с конца прошлого года на рынке наблюдается тенденция к повышению стоимости на элитное жилье на 1,5–2% в месяц. Также в последние месяцы увеличился спрос со стороны покупателей, особенно на качественные объекты с отделкой». При этом, по словам Александра Зиминского, количество предложений сейчас немного ниже, чем в начале года. Это связано с активным спросом и с тем, что многие собственники находятся в отпусках.

Генеральный директор компании «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева отмечает, что восстановление рынка элитной недвижимости Москвы после глобального кризиса началось еще осенью 2009 года. Именно с этого момента наметилась тенденция возвращения доверия застройщиков, инвесторов и покупателей к элитному сегменту недвижимости. В текущем году рынок характеризуется ростом платежеспособного спроса. Екатерина Румянцева рассказывает: «С начала года на рынке элитного жилья Москвы объемы продаж достигли докризисного уровня и составили 40–45 сделок в месяц. В летние месяцы высокая динамика на рынке элитного жилья сохранилась. Лишь аномальная жара и смог, заставившие москвичей в конце июля – начале августа покинуть Москву, стали причиной некоторого спада активности в этот период, хотя клиенты выезжали на показы и выходили на сделки».

На фоне общего оживления рынка, позитивных настроений многих застройщиков и роста продаж на рынке с начала года наблюдалось умеренное повышение среднего уровня цен. Так, по данным «Калинки-Риэлти», средний полугодовой ценовой прирост по первичному рынку городской недвижимости составил 3,5%. К началу августа рост составил порядка 4%. При этом по отдельным, наиболее востребованным объектам с начала года наблюдалось 10–20-процентное повышение цен. В качестве примеров положительной динамики Екатерина Румянцева приводит такие жилые комплексы, как «Гранатный Palace», «Пречистенка, 13», «Парк Палас», «Аквамарин», «Четыре солнца», «Садовые кварталы», «Четыре ветра», «Трилогия», «Итальянский квартал». Здесь рост стоимости квадратного метра составил от 5 до 20%. По итогам полугодия средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости составила 20 194 долларов, а на вторичном рынке – 21 700 долларов.

Постепенно увеличивается бюджет приобретенных квартир. По данным компании «КМ Девелопмент», за первое полугодие 2010 года доля сделок в бюджете 1–2 млн долларов выросла на 8%, в бюджете 2–4 млн – на 4%. Аналитики компании также отмечают возвращение на рынок частных инвесторов. Во II квартале 2010 года число инвестиционных сделок выросло в два раза. Екатерина Валуева, управляющий партнер компании «КМ Девелопмент», подчеркивает: «На рынке формируется отдельный пул клиентов, подыскивающих по две квартиры в новостройках: одну для проживания и одну – с целью инвестиций. Также резко увеличилось количество сделок с наиболее ликвидными и интересными для инвестирования квартирами площадью до 150 м2».

Главной проблемой на рынке первичного элитного жилья Ольга Богородицкая считает дефицит качественного предложения, которое в 2008–2009 годах резко сократилось по причине отсутствия средств. Она подчеркивает: «Финансовая операционная модель застройщиков не выдержала перекрытия кислорода банками». В течение первых месяцев 2010 года первичное предложение постоянно сокращалось. Новое предложение практически не появлялось, за исключением ранее зарезервированных застройщиками квартир. Поглощение наиболее привлекательных объектов и назревающий дефицит первичного предложения на завершающих стадиях строительства привели к дальнейшему росту спроса. По словам Ольги Богородицкой, на данный момент лишь 25% текущего предложения на первичном рынке находится в построенных домах. При этом наиболее привлекательные квартиры в готовых или близящихся к сдаче объектах уже распроданы.

Это мнение разделяет Екатерина Валуева, отмечая, что сейчас в столице уже ощущается дефицит предложения элитного жилья: «На начало июля большое количество объектов первичного рынка недвижимости высокого ценового сегмента – 45% – уже было сдано ГК, и в них предлагалось на продажу около 300 квартир. Стоит также отметить, что с начала года не было заявлено ни одного нового проекта строительства элитного ЖК, и если положение дел не изменится до конца года, то при существующем спросе и поглощении к декабрю количество интересных вариантов для приобретения в значительной степени сузится».

В таких условиях продавцы вновь почувствовали себя хозяевами положения и стали повышать цены. Скидки покупателям не превышают 3–5% от заявленной суммы. Так, по данным «КМ Девелопмент», элитные новостройки в среднем подорожали на 13,5% с начала года. Цены на вторичном рынке увеличились на 9%.

«На вторичном рынке объемы сделок в прошлом году продолжали падать, – рассказывает Ольга Богородицкая, – поскольку большинство собственников предпочитало переждать период спада и реализовать свои квартиры позже, а не снижать цену. Только в декабре 2009 года покупатели согласились с установившимися ценами, и рынок отозвался рекордным с начала 2008 года количеством сделок на вторичном рынке. Но уже весной 2010 года на многих объектах цены вернулись на докризисный уровень, и в дальнейшем рынок будет показывать умеренный рост».

Сегмент элитной недвижимости подвергся влиянию кризиса в меньшей степени, чем жилье эконом- и бизнес-классов. Александр Зиминский считает: «Сейчас наконец мы видим скорректированный рынок недвижимости, на котором колеблется число сделок, но цена в целом стабильна. Можно сказать, что кризис стал неким фильтром, очистившим рынок от нечестных игроков. Он установил более четкую сегментацию недвижимости и максимально приблизил стоимость на недвижимость к актуальной. Вдобавок произошло заметное оживление покупательского интереса в сегменте новостроек».

###Где эта улица, где этот дом?

В стихотворении Сергея Михалкова «А что у вас?» дети хвастаются друг перед другом:

А из нашего окна

Площадь Красная видна!

А из вашего окошка

Только улица немножко.

Кажется, так, детская болтовня. Но с точки зрения элитной недвижимости расположение дома – важный фактор, определяющий цену. Квартира с видом на Красную площадь будет стоить намного дороже той, из которой видна «только улица немножко». Мнения экспертов сходятся на том, что в Москве элитная недвижимость располагается в основном в Центральном округе столицы, на Арбате, Остоженке, в Замоскворечье, где в старинных особняках жили когда-то сливки дореволюционного российского общества, где все дышит историей. Как писал Владимир Соколов:

Я живу у Никитских ворот

И за будничной их суматохой

Вижу явственно створы ворот

Между нашей и прошлой эпохой.

Однако исторический центр столицы не резиновый. Если несколько лет назад понятие «элитная недвижимость» связывалось исключительно с центром города, то сейчас география этого рынка расширяется. Екатерина Валуева подчеркивает: «Центральные районы столицы практически исчерпали свои возможности даже по точечной застройке. Все более напряженная транспортная обстановка и ухудшающаяся экологическая ситуация также влияют на географию строительства новых элитных жилых комплексов». Перемещение элитных домов в районы с лучшей экологией вполне закономерно. Последние несколько лет этот фактор приобретает все большее значение для покупателя, и при выборе городской квартиры предпочтение отдается районам с большой площадью зеленых насаждений. Внимание привлекают квартиры, создающие ощущение загородной, дачной жизни в мегаполисе.

Екатерина Валуева рассказывает: «Многие наши покупатели, имея квартиру в самом центре в лучших клубных домах, стали отдавать предпочтение экологически чистому западу. Еще пять лет назад в этом районе появились ЖК «Монолит» и Lake House, которые могли бы конкурировать с домами класса де-люкс на Остоженке»

По информации Penny Lane Realty, элитная недвижимость сосредоточена в районах Арбата, Остоженки, Патриарших прудов, Замоскворечья, Якиманки, Хамовников – Плющихи, Чистых прудов, Тверской, Сретенки – Цветного бульвара, Таганской, Красной Пресни. Александр Зиминский отмечает: «Из существующих предложений элитных квартир по совокупному объему лидируют районы Красная Пресня (27%), Замоскворечье (21%), Остоженка (19%). Меньше всего элитных квартир предлагается в районе Чистых прудов, где преобладает смешанная застройка, среди которой 70% исторических построек».

По данным Екатерины Румянцевой, структура предложения элитного жилья по районам ЦАО за первые полгода 2010 года практически не изменилась. Первенство за районом Остоженки, который по объему предложения занимает 21% от рынка в целом. Данный факт объясняется выходом в 2009 году нескольких новых элитных проектов, прочно закрепивших лидерство этого района. Далее по числу элитных объектов, находящихся на активной стадии реализации, как отмечает Екатерина Румянцева, следуют районы Тверской и Замоскворечье, занимающие 18 и 14% от общего объема предложения соответственно. Суммарная доля выставленных на продажу квартир здесь составляет 38% от общего количества апартаментов, представленных на рынке элитного жилья в Москве к июлю 2010 года.

По информации Knight Frank, к числу наиболее востребованных клиентами объектов первичного рынка среди готовых и близких к сдаче домов относятся жилые комплексы «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8» в районе Патриарших прудов, «Четыре солнца» в Замоскворечье. Хорошую динамику продаж компания ожидает в комплексе «Садовые кварталы» в Хамовниках. Получение в начале июня застройщиком разрешения на строительство первой очереди комплекса моментально привело к увеличению спроса на этот объект первичного рынка. Ольга Богородицкая отмечает: «Все зависит от месторасположения и качества дома (инженерное оснащение, уровень отделки), степени готовности объекта, в случае с проектами на нулевом этапе – наличие необходимой разрешительной документации на строительство и понятная схема продаж. Например, в Хамовниках, где ведется строительство ЖК “Садовые кварталы”, получение пакета разрешительной документации позволило застройщику повысить цену».

###«Дорогая моя столица, золотая моя Москва»

Цены на элитную недвижимость таковы, что эти слова из замечательного гимна Москвы поневоле начинают восприниматься в буквальном смысле. По данным Екатерины Румянцевой, два самых самых дорогих района Москвы – Остоженка и Патриаршие Пруды. В районе Патриарших цены прибавили 5,8% к декабрю 2009 года и составили 35 210 долларов/м2. Ценовое лидерство Патриарших прудов обусловлено расположением в районе таких элитных жилых комплексов класса де-люкс, как «Гранатный, 6» (до 43 800 долларов/м2) и «Гранатный, 8» (50 000 долларов), а также элитного жилого дома, расположенного по адресу Сытинский тупик, 3а (до 45 000 долларов/м2). Рост цен на квартиры в районе Остоженки с начала года составил 1,2%, в среднем апартаменты предлагались по 28 145 долларов/м2. Тройку лидеров по стоимости жилья замыкает район Арбата со средней ценой предложения 20 415 долларов и полугодовым ценовым приростом более 10%. Наименьшие средние цены на элитное жилье отмечаются в районе Хамовников (за пределами Садового кольца) – 12 643 долларов за квадратный метр. Екатерина Румянцева объясняет относительно невысокий уровень цен тем, что практически все объекты, реализуемые в данном районе, находились в начальной стадии строительства.

###Новостройки

Все эксперты отмечают оживление на рынке элитного жилья. Инвесторы и застройщики вновь обратились к элитной недвижимости.

По словам Александра Зиминского, за последнее время в этом сегменте новых проектов не появилось, однако в 2010 году продолжились активные продажи в жилых комплексах «Гранатный, 6» (завершающая стадия строительства) и «Гранатный Палас» (строительство завершено), которые были анонсированы еще несколько лет назад, а также в новом доме в Сытинском переулке.

По словам Екатерины Румянцевой, многие девелоперы находятся в процессе переговоров с банками на предмет реструктуризации старых и привлечения новых кредитов на развитие проектов и уже возобновили работы по замороженным в кризис объектам, а также начали анонсировать новые высококачественные проекты.

Многие участники рынка пришли к пониманию того, что текущая рыночная ситуация благоприятна для начала реализации новых проектов. Екатерина Румянцева подчеркивает: «Совокупность таких факторов, как сокращение и дефицит качественных предложений, а также растущий потребительский спрос, позволяет обеспечить с большой долей вероятности успешность проекта. Все это демонстрирует, что период кризисного предложения пройден и осень 2010 года станет для рынка элитной недвижимости периодом, который определит его дальнейшее развитие».

По информации «Калинки-Риэлти», в первом полугодии 2010-го на первичном рынке элитного жилья были возобновлены продажи в трех жилых комплексах: «Трилогия» (Трехгорный Вал, д. 14), «Арт Хаус» (Тессинский переулок, владение 2–6/9) и «Афанасьевский» (Б. Афанасьевский переулок, владение 24–26). Специалистами компании также отмечен ряд проектов, по которым с начала года возобновлены активные работы и начало реализации которых ожидается в ближайшее время. Например, жилой комплекс Knightsbridge (Кооперативная улица, владение 16) от компании «Реставрация Н». Всего, по оценке специалистов «Калинки-Риэлти», до конца 2010 года на рынок выйдет четыре проекта элитной жилой недвижимости, что пополнит объем предложения на 150–200 квартир.

По данным Knight Frank, объем проектов, анонсированных в первом квартале 2010-го, составляет 30% от общей площади заявленных к выходу в текущем году проектов. В случае если кредитование проектов в сфере жилья станет доступным большему числу застройщиков, можно ожидать выхода ряда проектов, сроки реализации которых пока не определены.

###Тенденции

Основные покупатели рынка элитной недвижимости – те, кто приобретает для себя. Что касается вложения денег, то для частных инвесторов ситуация не очень благоприятна. По мнению Ольги Богородицкой, так будет еще несколько лет. Сегодня инвестору сложно просчитать риски. Последние десять лет, когда цены росли по 30% в год, спекулятивному инвестору было интересно. Когда цены стабилизируются, приходит другой инвестор, который заинтересован в небольшом, но гарантированном доходе. Ольга Богородицкая говорит: «Посмотрим, какой инвестор к нам придет в ближайший год, посмотрим. Те инвестиционные деньги, которые были у нас последние три-четыре года и на которые наши застройщики рассчитывали, сейчас находятся в Западной Европе».

Ценовой прогноз компании Knight Frank довольно сдержан. Эксперты не прогнозируют какого-то многократного роста, хотя развитие рынка, его восстановление будут сопровождаться определенной ценовой коррекцией. Ольга Богородицкая подчеркивает: «Все-таки этот год останется годом рынка вторичного продукта. Причина проста: риски высоки, и те люди, которые готовы покупать, стремятся к минимизации рисков и идут на вторичный рынок. Дефицит первичного рынка достаточно серьезный, он связан с недостатком собственных фондов у застройщиков для реализации проектов. Банки же на текущий момент не готовы обеспечивать необходимый размер кредитного плеча, как это было раньше. Тем не менее потенциал роста рынка остается существенным. В крупных городах недостаток качественного строительства очень высок. Я не знаю в России ни одного города, который был бы перенасыщен качественным жилым фондом».

Александр Зиминский уверен, что тенденция роста стоимости квадратного метра закрепилась и в ближайшее время вряд ли серьезно изменится. В различных сегментах и по разному типу жилья темпы роста будут различны. Так на первичном рынке среди домов уже готовых к проживанию по итогам года ожидается среднемесячное увеличение цены на 1,5%. Более привлекательные предложения могут расти в цене на 3–6%.

Екатерина Румянцева отмечает, что плавное повышение среднего уровня цен на элитные квартиры в Москве, которое будет продолжаться, обусловлено несколькими факторами. Во-первых, подписание Дмитрием Медведевым закона «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» может способствовать сокращению предложения в строящихся домах, что создаст дополнительные условия для роста цен на высококлассное жилье в столице. Во-вторых, нестабильность курсов валют привела на рынок элитной недвижимости новых потенциальных покупателей, для которых данный сегмент стал более привлекательным инструментом для инвестирования и сохранения своих сбережений. И хотя доходность инвестиций в элитное жилье может быть ниже, чем инвестиции в другие более рисковые инструменты, данный фактор компенсируется высокой надежностью таких вложений. В-третьих, возвращение объема покупательского спроса к докризисным показателям (в том числе за счет роста инвестиционного спроса) позволяет прогнозировать рост среднего уровня цены предложения на рынке элитного жилья Москвы. По оценке экспертов «Калинки-Риэлти», к концу 2010 года цена предложения в целом прибавит 10% (без учета роста цен, вызванного увеличением степени строительной готовности объектов). При этом увеличение цен на наиболее качественные и востребованные объекты, вероятно, будет превышать среднерыночные показатели.

В качестве основных тенденций рынка элитной недвижимости столичного региона Екатерина Румянцева называет восстановление покупательского спроса, активизацию девелоперской деятельности и плавное повышение среднего уровня цен.

По прогнозам экспертов «Калинки-Риэлти», в сегодняшних экономических условиях на рынке высококлассной жилой недвижимости Москвы продолжится тенденция роста спроса на строящиеся объекты.

Что касается объемов строительства, количество новых проектов на рынке элитного жилья, вероятно, будет не слишком большим. По мнению Александра Зиминского, скорее всего, оно не превысит 50% от докризисных показателей. Поэтому восстановления объема позапрошлых лет не предвидится, а дефицит качественных предложений только усилится. Александр Зиминский подчеркивает: «Завершение большинства проектов мы сможем увидеть только к 2012–2014 годам, но это при условии, если темпы восстановления экономики, и в частности рынка недвижимости, не изменятся. При менее оптимистичном варианте развития времени для их восстановления понадобится куда больше. Стоит отметить, что сейчас достаточно благоприятный период для приобретения недвижимости, и прежде всего в домах-новостройках: цены на квартиры все еще ниже докризисных, есть выбор среди предлагаемых объектов. Предполагаю, что к концу года может наблюдаться увеличение дефицита именно качественных предложений».

Сложившаяся ситуация показывает, что рынок элитной недвижимости оправился от кризиса и стоит на пороге новой активной фазы.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.