Экспертная оценка недвижимости

Для проведения любой операции с недвижимостью нужно определить ее рыночную стоимость. Здесь необходима экспертная оценка, которая учитывает весь комплекс факторов, влияющих на стоимость объекта.

Консалтинговые фирмы в своей работе руководствуются как международными стандартами, так и национальными нормами

Любую сделку можно описать словами небезызвестного персонажа Ильфа и Петрова: «Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон». Иными словами, продавец согласен продать, а покупатель согласен приобрести объект по определенной цене, чаще всего рыночной. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Примерно так же понимаются основные положения оценочной деятельности в законодательствах зарубежных стран. Опыт работы Международного комитета по стандартам оценки имущества (International Valuation Standards Committee) показывает, что в мире в целом существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий оценки недвижимости. Так, согласно международному стандарту, рыночная стоимость – это представление меновой стоимости или денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости. В настоящее время действует восьмая редакция Международных стандартов оценки (IVS 2007), принятая в 2007 году. Международные консалтинговые фирмы руководствуются в своей работе как международными стандартами, так и национальными нормами. Например, основанная в Лондоне Knight Frank, глобальная консалтинговая компания на рынке недвижимости высшего класса в своей деятельности помимо международных стандартов ориентируется на Cвод правил по оценке («Красную книгу») Королевского общества специалистов в области недвижимости Великобритании. ###Кто может производить оценку недвижимости?

Покупатель должен обратиться к профессионалу, имеющему соответствующие знания и опыт оценки недвижимости

Как правило, оценку недвижимости осуществляют экспертные организации, консалтинговые фирмы, агентства недвижимости, имеющие собственные отделы оценки. На [сайте нотариальной компании из Намюра (Бельгия)](www.notanamur.be) отмечается, что большинство архитекторов и геодезистов имеют образование, позволяющее им стать экспертами по недвижимости. Некоторые из них привлекаются судами в качестве специалистов для проведения оценочной экспертизы. Однако сайт напоминает, что «есть и другие профессионалы, которые способны оценить стоимость недвижимого имущество и делают это довольно часто. Это агенты по недвижимости и нотариусы. Благодаря хорошему знанию рынка последние в большинстве случаев действительно могут дать наиболее компетентную оценку». В Германии существуют консалтинговые фирмы, которые консультируют покупателей недвижимости, проводят оценку стоимости, поиск дефектов, а также ведут переговоры с продавцом или с маклером. Одна из таких компаний, [Der Hausinspektor GmbH](www.der-hausinspektor.de), называет среди возможных рисков, возникающих при покупке жилья, сырые стены, некачественные стройматериалы, плохую работу и др. Поэтому покупатель должен обратиться к профессионалу, имеющему соответствующие знания и опыт оценки недвижимости, ведь приобретение недвижимости – важнейшее решение, которое может иметь серьезные последствия. В течение десятилетий собственнику придется выплачивать кредит. И если решение принято неверно или упущены существенные дефекты, покупатель может оказаться на краю финансовой пропасти. Как правило, жилье продается по принципу «как увидел, так и купил», поэтому исправление вовремя не обнаруженных дефектов ложится на плечи нового владельца. Эксперты компании Der Hausinspektor утверждают, что их гонорар в случае приобретения дома будет высчитываться из сэкономленных денег (цена предложения минус цена покупки), так что их клиенты ничем не рискуют. Обычно в ходе сделки проверяется юридическое состояние недвижимости. В США, например, это входит в сферу деятельности так называемых титульных компаний, которые специализируются на проверке прав собственности и выдают соответствующие сертификаты. По словам президента международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке и т. д. Этим занимается риелтор. Стоимость такой услуги входит в общие расходы по оформлению сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис (Title insurance). Разумеется, одновременно с проверкой юридических прав на недвижимость может проводиться оценка ее состояния (Physical Inspection). Станислав Зингель отмечает: «Такую оценку проводит лицензированный специалист, который определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит данная процедура 250–500 долларов, но она не является обязательной. Также рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых». ###В каких случаях требуется экспертная оценка

Экспертиза в интересах покупателя недвижимости: она поможет избежать разногласий с продавцом относительно цены объекта

Оценка имущества играет сегодня все большую роль в экономике. Ни одна операция с недвижимостью невозможна без тщательно проведенной процедуры оценки. Ольга Кочетова, руководитель отдела оценки Knight Frank, рассказывает: «Работы по оценке проводятся в интересах наших клиентов для подготовки годовой финансовой отчетности, аудита, привлечения заемного финансирования, эмиссии ценных бумаг, страхования. Отчеты по оценке Knight Frank признаются и принимаются ведущими российскими и западными банками и аудиторами». Видов операций, требующих оценки, может быть очень много. На сайте нотариальной компании из Намюра приводится несколько примеров подобных случаев. Так, бельгийский закон обязывает наследников указывать в заявлении о принятии наследства стоимость имущества, оставленного умершим. Поэтому, как отмечается на сайте, предпочтительнее всего будет обратиться к профессионалу, чтобы не задекларировать слишком много… или слишком мало (что вообще является уголовно наказуемым деянием). В ходе раздела семейного имущества стоимость каждого объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности, позволит определить общий объем подлежащего разделу имущества, а также сумму компенсации тому, кто получит меньшую часть недвижимости. Бельгийские нотариусы упоминают также о том, что оценка необходима банкам, выдающим крупные кредиты, чтобы удостовериться в ликвидности недвижимости заемщика, предложенной в залог, для возврата долга в случае принудительной продажи. Покупатели недвижимости на судебных торгах часто могут иметь представление о том, сколько может стоить объект, только по экспертному заключению о его рыночной стоимости. Продавец также заинтересован в том, чтобы определить правильную стоимость продаваемого объекта. Экспертиза и в интересах покупателя недвижимости: она поможет избежать разногласий с продавцом относительно цены объекта. ###Определение ставки найма Для инвестора важно, чтобы недвижимость приносила доход. А арендатору не хочется переплачивать. Поэтому необходимо определить рыночную ставку найма. Такое заключение требуется владельцам и арендаторам помещений для аргументации своей позиции в переговорах о коммерческих условиях найма. Ольга Кочетова подчеркивает: «Предоставляя заключение, Knight Frank выступает независимым экспертом. Это означает, что результат нашей работы будет одинаковым в независимости от того, кто заказывает заключение: арендатор, владелец или управляющая компания. Это также означает, что заказчик может иметь собственное мнение, однако влиять на результат заключения не может». Специалист по оценке проводит инспекцию помещения, после этого определяется его класс, а также географический район для подбора аналогов. Заключение о рыночном уровне ставки найма, как правило, включает характеристику предложения помещений соответствующего класса в рассматриваемом районе, типичные коммерческие условия на помещения соответствующего класса в рассматриваемом районе, заключение о рыночной величине текущей ставки найма на исследуемое помещение. «Кроме того, – добавляет Ольга, – по запросу клиентов возможна подготовка документа, включающего обзор текущей ситуации на рынке аренды помещений соответствующего класса с точки зрения предоставления скидок, бонусов и дополнительных услуг арендаторам, а также экспертную оценку специалистов Knight Frank относительно развития ситуации на рынке аренды аналогичных помещений соответствующего класса в краткосрочной перспективе». ###Методы оценки Согласно международным стандартам, чтобы определить рыночную стоимость недвижимости, специалист сначала должен оценить наиболее эффективное и наиболее вероятное использование объекта собственности. Самыми распространенными методами оценки рыночной стоимости являются метод сравнения продаж, метод капитализации дохода и затратный метод. Первый основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными ему недавно проданными объектами. Это самый простой подход к оценке, который опирается на рыночные наблюдения. Правда, для него не всегда имеется достаточно сравнительных данных. Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимости будущих выгод, которые могут принести эксплуатация и продажа объекта в будущем. Согласно [«Словарю оценщика»](www.ocenchik.ru/vocabulary), стоимость недвижимости здесь определяется путем деления текущих (за год) доходов от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения данного метода является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему. Затратный метод ориентируется на расходы на восстановление или замещение объекта с учетом всех видов износа и прибыли, а также стоимости участка земли. При определении рыночной стоимости объекта оценщик должен учесть все имеющиеся методы и выбрать наиболее подходящие в конкретной ситуации. _Михаил Бредис_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.