Эксперты рынка недвижимости: итоги 2011-го и прогнозы на 2012 год

Этот год был богат на события: запрет на новое строительство в центре столицы, расширение Москвы, массовый пересмотр инвестконтрактов. Эксперты, опрошенные Maindoor.ru, сходятся во мнении, что в 2012-м увеличится дефицит качественных предложений, произойдет неминуемое разуплотнение центра, а застройщики сконцентрируются на увеличении количества апартаментов и лофтов. Посмотрим, что готовит нам год президентских выборов…

Елена Первакова, генеральный директор Soho Estate

Главным событием на рынке недвижимости стало решение о расширении границ Москвы. Инвестиции на развитие станут консолидированными, ими будет легче управлять и направлять на решение первоочередных проблем, в том числе на обустройство территорий. В присоединенные города придет метро. Также, надеемся, получит развитие и земельный вопрос. Поскольку в области было позволено и широко распространено оформление земли в собственность, при присоединении она окажется на территории Москвы.

В 2012 году на территории Москвы получит развитие типичный загородный формат – малоэтажная застройка

Однако все эти изменения могут негативно сказаться на элитной недвижимости, которая станет зависимой от будущего окружения. Увеличится риск появления рядом с поселком многоэтажного здания или торгово-развлекательного комплекса. В этом случае жилье в таком поселке может подешеветь. Преимущества останутся у поселков, окруженных лесом, расположенных в лесу или на поляне, на берегу реки. В «новой» Москве такие территории могут подорожать и представлять собой аналог Серебряного Бора – коттеджной застройки в черте города. Еще одним событием стал вывод на рынок объектов, замороженных в кризис: клубного поселка «Ближнее Покровское» (Киевское шоссе, 12 км), поселков «Рубин» (Ильинское шоссе, 15 км) и «Павловы Озера» (Новорижское шоссе, 20 км). На ситуацию в городе больше повлиял запрет Сергея Собянина на строительство в центре. Вместо него планируются работы по реновации старых зданий. Получил развитие новый формат элитной недвижимости – апартаменты. Произошло явное смещение девелоперской активности из района Остоженки в Хамовники. В 2012 году на территории Москвы получит развитие типичный загородный формат – малоэтажная, в том числе коттеджная застройка, таунхаусы. Мы не ожидаем падения цен, они будут корректироваться на величину инфляции. В элитном сегменте сохранится спрос на готовые дома и квартиры с отделкой и земельные участки, расположенные на престижных направлениях в пределах 10–15 км от Москвы. __________

Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty

Безусловно, самое значимое событие уходящего года на рынке загородной недвижимости – включение 160 тыс. га области в состав Москвы. Главным итогом данного решения стало тотальное сокращение интереса к дорогому загородному жилью на присоединяемых землях. Все клиенты, которые раньше присматривались к юго-западу, решили подождать и разобраться в том, что там будет происходить. Думаю, компании, занимающиеся этим направлением, сейчас простаивают. При этом многие из них незамедлительно отреагировали на новость повышением цен, что я рассматриваю как попытку удержать в своих коллективах позитивные настроения в столь сложный момент.

Все клиенты, которые раньше присматривались к юго-западу, решили подождать и разобраться в том, что там будет происходить

В настоящее время присоединяемые к столице земли активно застраиваются обычными многоэтажками. А всего там реализуется порядка 20 проектов. Причем высотный дом существенно снижает перспективы соседнего особняка: исчезает желанная приватность бытия, над усадьбой доминирует монстр, соседи уже не владельцы своих усадеб и участков, а менее обеспеченные собственники квартир. Стоит отметить, что в этом году основной спрос на недвижимость элитного и бизнес-класса сузился в пределах Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Дмитровка выпала из этого списка, потому что является самым «игрушечным» направлением (с ним в основном связаны зимние и водные виды спорта), а сейчас в цене вечные ценности. Спрос на Калужское и Киевское направления тормозит грядущее расширение Москвы. Уже к весне мы ожидаем стабилизации рынка, т. е. увеличения числа проектов. Главные итоги рынка городской недвижимости: максимальное ограничение (практически запрет) на новое строительство, а зачастую и реконструкцию в центре столицы, расширение Москвы вплоть до границы с Калужской областью, массовый пересмотр инвестконтрактов и отмена около 200 проектов рыночной стоимостью не менее 35 млрд долларов. Запрет на новое строительство в ЦАО скажется на рынке положительным образом, поскольку возможности экстенсивного развития центра исчерпаны и это решение властей приведет к росту дефицита качественного предложения. При этом компания Penny Lane Realty придерживается непопулярной сегодня позиции в отношении реконструкции центра, особенно его исторических памятников: вред от того, что реконструкция замедляется, перевешивает все доводы «Архнадзора». Пересмотр инвестконтрактов притормозил срок ввода новых объектов, что негативно скажется на рынке в дальнейшем. Вместе с тем инвесторы получили новые риски, которые вынуждены будут заложить в свои расчеты, а это в конечном итоге приведет к росту цен. Из новых объектов на городском рынке один из самых интересных для инвестиций элитный ЖК Knightsbridge Private Park по адресу: Кооперативная улица, вл. 16. Что касается прогнозов на 2012 год, то нам кажется, что ключевой тенденцией на московском рынке будет увеличение дефицита качественных предложений, разуплотнение центра, зависимость от мировой экономической ситуации. При позитивном сценарии – реализация заявленных проектов, рост цен – на 20–30%. При негативном – заморозка действующих, рост стоимости недвижимости в пределах инфляции – на 10–15%. ___________

Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank

Произошедшая осенью 2010 года смена мэра столицы повлекла за собой пересмотр инвестиционно-строительных контрактов, заключенных прежней администрацией, в результате чего за последние два квартала на элитном рынке Москвы не было анонсировано и не появилось ни одного нового проекта. Несомненно, одним из ключевых событий уходящего года является объявление о запрете на новое строительство в пределах ТТК, сопровождаемое резким ростом спроса в марте, что спровоцировало спекулятивное повышение цен, несмотря на то что сам запрет так и не был введен. Нельзя не отметить представленный план расширения территориальных границ столицы.

Нынешний формат дальних дач, расположенных на расстоянии от 50 км от МКАД, перейдет в формат ближнего и среднего Подмосковья

В краткосрочной перспективе на сложившийся рынок элитной загородной (запад Подмосковья) и городской (преимущественно ЦАО) недвижимости расширение Москвы окажет незначительное влияние. Однако при реализации проекта по ныне известным планам и в рамках данных территорий открываются большие перспективы у рынка эконом- и бизнес-классов вокруг новых земель. Территории рынков уйдут в глубь области, и нынешний формат дальних дач, расположенных на расстоянии от 50 км от МКАД, перейдет в формат ближнего и среднего Подмосковья как по статусу, так и по уровню цен. В силу того что в условиях экономической нестабильности инвесторы предпочитают вкладывать деньги в реальные и наименее волатильные активы, в 2012 году их внимание будет сконцентрировано на ликвидных объектах недвижимости в наиболее востребованных районах. В рамках России речь идет прежде всего о Москве и районе Золотой мили. ________

Дмитрий Квачев, директор департамента аналитики компании «Гута-Девелопмент»

В 2011-м в элитном сегменте московского жилья наметилось снижение темпов строительства и уменьшение масштабности проектов: за год вышло несколько проектов (Skuratov House, дома в Печатниковом переулке и на Трубецкой, клубный дом Smolensky), которые намного меньше проектов, вышедших на рынок в 2009–2010 годах. На рынке загородного жилья доминирующим продуктом в новом предложении остаются участки без обязательного подряда, что обуславливает дальнейшее изменение структуры всего рынка: доля более качественного предложения элитного и бизнес-класса неуклонно снижается. В среднесрочной перспективе можно прогнозировать возникновение серьезного дефицита хороших готовых объектов.

«ВТБ» намерен построить около 1,5 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости, реализовав девять проектов

Одной из важных новостей на рынке загородной недвижимости стало объявление «ВТБ» о разработке концепции застройки порядка 1000 га в районе Рублево-Успенского шоссе. На землях, доставшихся банку в счет долга «Объединенной промышленной корпорации» («ОПК») Сергея Пугачева, «ВТБ» силами собственной девелоперской структуры намерен построить около 1,5 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости, реализовав девять проектов. Положительным моментом для рынка недвижимости явилась ситуация нестабильности на фондовых рынках, ожидания кризиса. Это привело к тому, что инвесторы стали осторожничать и выводить деньги с финансовых рынков, особенно развивающихся, инвестируя в такие активы, как золото и жилье. Что касается прогнозов, то хотелось бы отметить, что российский рынок недвижимости будет очень зависим от ситуации в мировой экономике, в большей степени это касается столичного жилья, чем регионального. Можно предположить, что в первой половине 2012 года существенных изменений не будет. Относительно небольшое предложение на первичном рынке сохранит ценовую стабильность. Приоритетным направлением останется жилье, т. к. спрос неудовлетворен, а в связи с сокращением строительства еще и увеличивается. ________

Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills

В 2011-м на московский рынок недвижимости по-прежнему сильное влияние оказывала прошлогодняя отставка Лужкова. В результате смены власти и пересмотра градостроительной политики резко сократился вывод на рынок новых проектов. В числе наиболее любопытных проектов 2011 года в высокобюджетном сегменте выделяются проекты корпорации «Баркли» Barkli Park и Barkli Virgin House. Помимо интересных концепций, застройщик впервые в Москве предложил покупателям квартир в указанных объектах варианты с внутренней отделкой от всемирно известных дизайнеров. Подобная практика, которая является обычным делом, например, для Лондона, в столице России начала распространятся только с этого года.

Традиционно накануне выборов президента цены на жилье остаются стабильными

В 2012-м мы не ждем особых сюрпризов на рынке жилья Москвы. Традиционно накануне выборов президента цены на недвижимость остаются стабильными. В целом по году стоимость жилья в столице может повыситься на 10–15%. При этом наиболее активно будет дорожать экономкласс, т. к. в данном сегменте острее всего будет наблюдаться дефицит нового предложения. Мы сомневаемся, что в 2012-м на присоединенных к Москве территориях появится сколь-либо существенный объем нового жилья. В этой связи существующий потенциальный спрос будет удовлетворяться за счет проектов, расположенных в нынешних границах, а также в ближайшем Подмосковье. В сегментах премиум и бизнес текущий баланс таков, что при нынешнем уровне спроса даже существующего в настоящий момент объема предложения (без учета перспективных проектов) хватит на два-три года. По опыту прошлых лет можно сказать, что кризисные явления, которые наблюдаются на зарубежных рынках, в Москве начинают проявляться с задержкой в 6–12 месяцев. Таким образом, если Европа или США вступят во вторую волну кризиса до конца 2011 года, то мы ощутим на себе их последствия только во втором полугодии 2012-го. __________

Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty

В этом году в Москве ключевыми ньюсмейкерами стали городские власти, которые с приходом на пост мэра столицы Сергея Собянина активизировались в плане регулирования строительства и отношений с бизнесом. Из 1200 городских инвестконтрактов за год рассмотрено около 500, реформирован и сам стройкомплекс. Так, Департамент культурного наследия стал самостоятельным органом. Чиновники «лужковского призыва» уходят на задний план, наглядный пример – Владимир Ресин. В контексте смены городских элит стоит рассматривать и продажу Еленой Батуриной «Интеко». Цена компании, кстати, оказалась весьма приличной. Батурина фактически вышла сухой из воды.

Чиновники «лужковского призыва» уходят на задний план

Событием года стал и проект «новой» Москвы. При всех спорных моментах – это стратегия. Властям давно надо было определиться с перспективным развитием города. Собянин задумался уже и о пересмотре Генплана. В элитном сегменте появилась новая, важная, с нашей точки зрения, тенденция – появление проектов с отделкой. Пионером тут стала корпорация «Баркли», которая по рекомендации Kalinka Realty завязала отношения со звездным дизайнером Филиппом Старком. 2011 год вряд ли сможет записать на свой счет большое количество новых проектов, в сегменте элитного жилья выделю лишь два: Karetny Plaza и Knightsbridge Private Park. Первый из них – качественный и адекватный по позиционированию, второй поддерживает европейские стандарты жилья элитного класса: сегодня в моде квартальная застройка, позволяющая создать не просто дом, а среду обитания. В этом смысле Knightsbridge Private Park – настоящий прорыв. К примеру, на его территории будет парк площадью 2 га. Ключевым фактором, все больше влияющим на картину столичного рынка недвижимости, является дефицит новых площадок. Это подстегнет спрос на готовые элитные дома. Срок экспозиции объектов должен уменьшиться. При этом рост стоимости, скорее всего, не составит более 8–10%.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.