Дачная классика Подмосковья: старые поселки в новом веке

Переделкино, Ватутинки, Жаворонки, Архангельское... Эти названия стародачных подмосковных поселков знакомы, наверное, каждому, и стоит их произнести, как воображение рисует романтичные неспешные вечера на летних верандах, чай из самовара, философские беседы, жаркие дискуссии об искусстве и судьбе мира под музыку, льющуюся из граммофонов. «Если б знали вы, как мне дороги Подмосковные вечера...». Те времена ушли безвозвратно, но дачные поселки советской интеллигенции и партийных деятелей еще хранят свою непередаваемую атмосферу, приобщиться к которой можно, купив дом в одном из стародачных мест.

_Ольга Агуреева_ Изначально под словом «дача» подразумевалось поместье, которое дворянину давал царь, а в нашем понимании дачи, т. е. загородные дома для проживания в летний период, появились в XIX веке, тогда сформировались целые дачные поселки, например Малаховка и Томилино. Но с приходом советской власти, все они вместе с помещичьими усадьбами были национализированы либо перешли в распоряжение партийной элиты: Ленин отдыхал в Горках Ленинских, а Троцкий превратил в свою дачу Архангельское. И в эпоху сталинского тоталитаризма дачи полагались далеко не всем, собственно, как и при царе, их давали особо отличившимся – советской элите. Были дачные поселки членов правительства, высших военных чинов, академиков, профессоров, писателей, композиторов, архитекторов, руководителей министерств, ведомств, заводов и фабрик. Например, в конце 40-х Сталин подарил действительным членам АН СССР дачи в поселке Мозжинка, да еще какие дачи – участки площадью 1 га с двухэтажными домами, построенными по немецкому проекту, где были калориферное отопление, ванная и гараж, и домиками для прислуги. В собственность, правда, дачи получали немногие. Партийные работники и руководители лишь проживали на так называемых госдачах, пока занимали свои высокие посты. Да и писатели, обосновавшиеся в знаменитом Переделкино, изначально не могли передавать свои владения по наследству. Конечно, для важных людей нужны были соответствующие дачи. «Поэтому для поселков выбирались лучшие с точки зрения экологии, ландшафта и транспортной доступности места, и большая часть стародачных мест сконцентрирована на западном направлении, преимущественно на лесных участках, – рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева. – Такие дачи строились в пределах 30 км от Москвы, а обязательным условием был удобный доступ железнодорожным транспортом». Также многие дачи отличались большими площадями, были домики и на 7 сотках, как, например, в поселке Жаворонки, но чаще деятелям культуры выдавалось по 25–40 соток, а площади генеральских дач достигали 2 га земли. Как сообщает руководитель департамента элитной недвижимости компании Delta estate Олеся Мандзяк, много стародачных поселков было вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Калужского шоссе, а самые шикарные, например генеральские, располагались на Рублевке и Ильинке. «Отчасти это предопределило формирование современных элитарных направлений в загородной недвижимости», – уверена Олеся. ###Вчера и сегодня Стародачных поселков в том виде, в котором они существовали в середине прошлого века, осталось мало. Часть из них, преимущественно те, что отличались большими участками, потом дробились, а некоторые совсем обветшали, и сегодня на их месте стоят леса или новые коттеджные поселки, а то и современные многоэтажки или заводские корпуса. «Тем не менее на сегодняшний день насчитывается более 50 стародачных мест, – говорит Жанна Лебедева. – Наиболее известные располагаются, конечно, на Рублево-Успенском и Ильинском направлениях. Это Архангельское, Барвиха, Успенские Дачи, Николина Гора. На Минском шоссе сохранилось знаменитое Переделкино (дачи писателей), а на Киевском – Алабино и Фрунзовец. Довольно известны также Трудовая Северная на Дмитровском направлении, Валентиновка – на Ярославке, Малаховка и Кратово – на Егорьевском и Снегири – на Волоколамском». А Олеся Мандзяк добавляет к этому списку Баковку, Жаворонки, Лесной Городок и Немчиновку на Калужском и Минском направлениях.

Старые дачи выставляют на продажу крайне редко, собственники предпочитают передавать их по наследству как солидный финансовый актив, который прибавляет в стоимости примерно 8–10% в год

Полвека назад практически все дачные поселки имели схожий облик: большие участки посреди леса с деревянными домами и лужайками возле них, кое-кто разбивал огород или сад. Сегодня большинство поселков в той или иной мере изменилось, от некоторых фактически осталось одно название: «Например, Николина Гора, расположенная на 23 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, практически полностью потеряла свой первоначальный облик – теперь там более 80% жилья составляют новоделы, многие из которых спрятаны за высокими заборами с патрулирующей периметр вооруженной охраной», – сообщает Жанна Лебедева. Подобная судьба постигла и Немчиновку, Барвиху, Архангельское. Но остались и места, где перемены не так заметны. «Например, дух прошлого сохранило Переделкино – во многом благодаря писательским дачам-музеям, которые находятся под охраной государства», – говорит Жанна. «В поселке писателей, где жили и творили такие известные люди, как Б. Пастернак, Б. Окуджава, Б. Ахмадулина, сохранились двухэтажные деревянные дачи и тенистые аллеи», – рассказывает генеральный директор Вonton Realty Екатерина Симонова. Стародачные поселки в их первоначальном облике остались, пожалуй, лишь на направлениях, не получивших статус суперпрестижных, где цена сотки довольно демократична. Это прежде всего восток Подмосковья, а также Минское и Киевское шоссе. По данным Жанны Лебедевой, сотка земли здесь стоит в среднем 10–15 и 40–80 тыс. долларов соответственно. «А наибольшие изменения претерпели самые дорогие направления: Рублевка и Ильинка, где цена сотки достигает 250 тыс. долларов», – утверждает Жанна. ###Новое или старое? Все стародачные места имеют целый ряд преимуществ по сравнению с новоделом. Прежде всего, это непередаваемая романтическая атмосфера ушедшей эпохи, особенно характерная для дачных поселков творческой интеллигенции. Во-вторых, шикарная природа и хорошая экология, ведь большинство поселков находятся на территории хвойных лесов рядом с водоемами и даже на дачных участках растут корабельные сосны, а современные проекты преимущественно возводят на открытом пространстве. В-третьих, хорошая транспортная доступность, близость к Москве и станциям электричек. В-четвертых, в стародачных местах, как правило, есть все коммуникации (вода, газ, свет, канализация, отопление) и жить там можно и в зимнее время, а в новых поселках часто нет магистрального газа, бывают проблемы с водой, а если речь об участках без подряда, то коммуникации могут и вовсе отсутствовать. Еще одно важное преимущество стародачных мест – большие участки земли, в современных же поселках в основном предлагаются наделы по 10–20 соток. При этом обслуживание домовладения в стародачном месте, как отмечает Жанна Лебедева, обычно на порядок ниже. «И очень большой плюс таких поселков – обжитость места, нет необходимости годами терпеть стройку за заборами соседей, чем славятся современные поселки с участками без подряда», – отмечает Олеся Мандзяк. Но, конечно, есть у стародачных мест и недостатки: «К основным минусам можно отнести отсутствие единой концепции застройки и единого архитектурного стиля, узкие дороги, неквалифицированную охрану, отсутствие развлекательной и бытовой инфраструктуры на территории поселка», – говорит Жанна Лебедева. «Кроме того, покупка старой дачи подразумевает большой объем вложений в ее восстановление: состояние таких домов весьма плачевное, а коммуникации хоть и есть, но ветхие и маломощные. К сожалению, иногда затраты на ремонтно-восстановительные работы могут превышать стоимость самого дома», – сообщает Екатерина Симонова. Поэтому ценится земля и ее состояние, а находящиеся на участке строения интереса, как правило, не представляют, в большинстве случаев они сносятся и на их месте возводятся новые дома. Это тоже выливается в крупную сумму, но не больше той, которая уходит на строительство в современных поселках. Правда, старый участок с новым домом обычно теряет свою неповторимость и особую атмосферу, так что если есть желание их сохранить, приходится тратить деньги, время и нервы на ремонт. ###Спрос и предложение Благодаря своим достоинствам, стародачные места прекрасно выдерживают конкуренцию с новыми проектами. «Однако такие объекты, безусловно, на любителя, поэтому это совершенно отдельная ниша в сегменте загородного жилья. И, по данным аналитиков нашей компании, сделки с подобными дачами составляют не более 5% от общего объема сделок на рынке загородной недвижимости», – сообщает Екатерина Симонова. «Стародачные места – это прежде всего природа, вековые сосны, а новые поселки – скорее, аналог городской квартире, но с большой общественной территорией и инфраструктурой для интересного времяпрепровождения», – сравнивает Жанна Лебедева. И тут уж кому что нравится, но покупатели для старых дач находятся всегда. Более того, в настоящее время спрос на такое жилье в несколько раз превышает предложение. «Дело в том, что старые дачи в хороших местах недалеко от Москвы собственники выставляют на реализацию крайне редко, предпочитая передавать их по наследству как солидный финансовый актив, который прибавляет в стоимости примерно 8–10% в год», – говорит Олеся Мандзяк. А если и продают, то в основном родственникам и знакомым. Поэтому цены обычно превышают среднее значение по направлению на 30–40%. «В “приличных” стародачных местах стоимость домовладения начинается от 500 тыс. долларов. А, например, за участки от 30 соток с лесными деревьями и подведенными (пусть даже и изношенными) коммуникациями владельцы запрашивают 1–3 млн долларов», – сообщает Олеся. Современная классика Поскольку старых дач на всех желающих не хватает, а стародачные поселки не предлагают того, что могут предложить современные: единую архитектурную концепцию, большие общественные зоны с развитой инфраструктурой для отдыха, новейшие инженерно-технические решения и серьезную охрану, – некоторые девелоперы приступают к строительству новых поселков, стилизованных под известные стародачные места. «В качестве примера можно привести “Стольное”, находящееся рядом с Переделкино», – говорит Олеся Мандзяк. Здесь на территории 45 га размещаются 64 дома с участками площадью от 30 до 50 соток, березовый парк с прогулочными и велосипедными дорожками, в основе которого лежит старая аллея, озеро с пляжем и поляны для пикников. Стать обладателем просторного коттеджа площадью 440 м2 на участке в 30 соток можно за 3 млн долларов. А Екатерина Симонова выделяет клубный поселок «Целеево» на 56 км Дмитровского шоссе: «В этом проекте дома выполнены в стиле классических профессорских дач, но при этом жителям доступна современная клубная инфраструктура: гольф-поле в летний сезон и горнолыжный комплекс – в зимний». Тут предлагаются резиденции площадью от 410 до 480 м2 с участками (17–27 соток) по цене 1,92–2,2 млн долларов. Однако новые поселки в классическом стиле не имеют истории и особой ауры. По их аллеям не хаживали великие ученые, писатели и композиторы, в домах не создавалось произведений искусства, а на верандах не философствовали знаменитости. Все это – прерогатива подлинной дачной классики, приобретая которую, приобщаешься к великому.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.