Бегство из мегаполиса

Испанцы говорят: «Большой город — для работы, маленький — для радости». В наши дни все чаще, устав от суеты, человек решает поселиться подальше от нее. Тенденция смены ориентира с крупнейших мегаполисов на прилегающие к ним городки, появившаяся пару лет назад, набирает популярность среди инвесторов в недвижимость. О том, какие европейские города второго эшелона попадут в фокус инвестиционного внимания в этом году, рассказывает наш эксперт Игорь Индриксонс.

Открытый мир

Мир изменился. Люди стали легче на подъем. Они проще меняют привычки, подстраиваясь под требования обстоятельств. В последнее время, устав от шума и суеты, жители мегаполисов все чаще перебираются в небольшие города. Одних притягивает перспектива спокойной жизни, других — здоровая экология, третьих — размеренный ритм жизни. При этом, находясь на отдалении 40-60 минут езды от мегаполиса, люди продолжают работать там, где у них больше профессиональных возможностей.  

Экономическое обоснование переезда часто сводится к разнице между стоимостью жилья в мегаполисе и в его пригороде или городе второго эшелона. Кто-то за счет этой маржи выигрывает дополнительные площади и улучшает жилищные условия. Кто-то получает возможность высвобожденную часть денежных средств отложить на образование детей, себе на пенсию или инвестировать в объекты, которые будут приносить стабильный доход. 

Следуя этой тенденции, лондонцы обосновываются в Брайтоне или Эшере, парижане перебираются в Сен-Дени или Буживаль. Региональные города, города второго эшелона, такие как английский Бирмингем, немецкий Гамбург, французский Лиль, шотландский Глазго, австрийский Грац, притягивают к себе жителей столиц, а также приобретают все большую привлекательность в глазах инвесторов, причем не только местных, но и иностранных. 

Бирмингем | Великобритания

Бирмингем, второй по величине город Великобритании, отделяют от Лондона полтора часа езды на поезде. Это крупный промышленный центр с населением свыше миллиона человек. Бирмингем славится своими мастерами ювелирного дела. Ежегодно, обычно в первой половине февраля, здесь проводится международная выставка Jewellery & Watch. Почитатели творчества Толкиена могут посетить деревушку Сэйрхоул, в которой прошло детство писателя. Считается, что она стала прообразом сказочных Хоббитона и Шира.  

Наряду с Манчестером, Бристолем, Лидсом Бирмингем в последнее время притягивает все больше инвесторов. Особенно если учесть его славу студенческого города. Здесь находятся три университета и два университетских колледжа. Развитая инфраструктура, созданная под десятки тысяч студентов, ориентирована на привлечение инвестиций. Наиболее логичное вложение капитала в Бирмингеме — приобретение студенческих апартаментов и гостиничных номеров с относительно невысоким порогом входа в 70-90 тыс. евро, обеспечивающих стабильный доход в 7-11% годовых. 

Гамбург | Германия

Третий по величине порт в Европе, Гамбург еще называют воротами Германии в мир. Он обладатель премии Еврокомиссии «Зеленая столица Европы» за 2011 год. «Зеленые» хвалят город за активно применяемые природосберегающие технологии в городском хозяйстве. Туристы отмечают обширные рекреационные зоны: ботанический сад, оранжерею тропических растений и самый большой в Европе японский сад в парке Pflanzen und Blumen, планетарий и «зеленый театр», представляющий собой огромную открытую сцену, в Stadtpark (городской парк). К 2025 году в городе будет завершено строительство Hafen City. На данный момент это крупнейший в Европе проект развития внутригородского квартала.  

В последние годы иностранные инвесторы играют чуть более активную роль на рынке недвижимости Гамбурга. В 2014 году на их долю пришлась почти половина сделок с инвестиционными объектами на общую сумму более 3 млрд евро. 

Доходность инвестиций в немецкую жилую недвижимость на протяжении последних нескольких лет не меняется, опускаясь после уплаты налогов до уровня 3-4%. Коммерческая недвижимость, напротив, инвестиционно привлекательна, особенно в таких сегментах, как крупные торговые центры и офисные здания. Однако порог входа очень высок, отсчет начинается от 50 млн евро. 

Лион | Франция

Лион, расположенный на юго-востоке Франции, имеет на сегодня столько званий «столица» и «родина», что кажется, ему может позавидовать сам Париж. Это и столица шелка, и гастрономическая столица Франции. Более чем 40 лионским ресторанам присвоены мишленовские звезды. Это и родина кино — именно здесь жили и работали браться Люмьер, и родной город знаменитого автора «Маленького принца» Антуана де Сент-Экзюпери.  

Коммерческий, промышленный, экономический центр Франции на протяжении последних 500 лет, Лион сегодня со своими 2 млн жителей является второй по величине агломерацией в стране. Кроме того, это один из крупнейших образовательных центров. И от Парижа его отделяют всего два часа езды скоростным поездом TGV. 

На рынок недвижимости Лиона в 2014 году пришлось более половины из 1 млрд евро, инвестированных за пределами Парижа. Перекресток основных дорог, связывающих Париж с другими городами Франции, важнейший логистический центр, город с развитой фармацевтической и биотехнологической промышленностью — вот основные тренды, задающие направления развития рынка недвижимости данного региона. 

Инвестиции во французскую жилую недвижимость обеспечивают стабильную доходность в среднем 3,5% годовых, в коммерческую — 8%. При этом, если бюджет для покупки крупных объектов должен быть в пределах 10-15 млн евро, то вложения, например, в гостиничный бизнес начинаются со 120 тыс. евро (еще и с возможностью проживания в выбранном шато в течение трех недель в течение года). 

Глазго | Шотландия

Крупнейший город в Шотландии и четвертый по величине в Великобритании, сегодня Глазго демонстрирует уверенный экономический рост.  

Привлечение туристов — один из приоритетов развития региона, обеспечивающих заманчивые для инвесторов экономические показатели. Имидж Глазго как всемирно признанного центра искусств формировался на протяжении многих лет: здесь находится одна из самых богатых в Европе Художественная галерея, музей Келвингроув и крупнейшее в мире частное художественное собрание «Коллекция Баррела», а вообще в городе более 30 картинных галерей и музеев. 

Вместе со вторым крупнейшим городом в Шотландии — Эдинбургом Глазго обеспечивает около половины ВВП всего региона. Темпы годового прироста шотландского ВВП составили 3%. 

Хорошим спросом среди инвесторов, в том числе и из России, пользуются, например, парковочные места вокруг международного аэропорта Глазго, привлекательные гарантированной доходность от 8% и невысоким порогом входа. 

Грац | Австрия

Крупнейший после Вены город Австрии и центр федеральной земли Штирия Грац — это к тому же знаменитый город студентов. Здесь расположены четыре университета, в том числе второй по величине в стране Грацский университет имени Карла и Франца с более чем 20 тыс. студентов, Технический университет, Медицинский университет, Университет музыки и актерского искусства плюс еще несколько высших учебных заведений политехнической и экономической направленности.  

Старый центр грода причислен к мировому культурному наследию ЮНЕСКО. Международная ярмарка в Граце ежегодно становится крупным событием в коммерческой и промышленной жизни региона. В начале осени здесь проходит фестиваль современного искусства «Штирийская осень», кстати, старейший в Европе. 

Сегодня инвестиции в австрийский рынок недвижимости — это гарантированная доходность более 4% годовых. 

С 2015 года Грац, вместе с Веной и Линцем, является одним из трех австрийских городов, которые принимают участие в пятилетней программе строительства нового жилья. Объем ее финансирования, в том числе с привлечением европейских институциональных средств, составит около 1,3 млрд евро ежегодно. Предполагается, что каждый год в этих трех городах, чьи рынки недвижимости на сегодня испытывают наибольший дефицит предложения, будет возводиться до 5 тыс. единиц нового жилья. Прирост населения, увеличение числа рабочих мест, оживление экономического роста — вот лишь небольшой перечень преимуществ, которые сулит реализация данной масштабной программы. 

Предложения, от которых не стоит отказываться

В ситуации, когда российский рынок недвижимости не может обеспечить ни доходности более 4% в рублях, ни стабильности, инвесторы с готовностью расширяют географию вложения средств. Они выходят за пределы европейских столиц и обращаются к городам второго эшелона. Те же на предложения не скупятся.  

Оптимальный выбор, пожалуй, зависит от поставленных задач. При покупке недвижимости «для себя», например чтобы поселить поступившего в университет ребенка, наверное, можно позволить себе мыслить эмоциональными категориями «нравится — не нравится». Однако тогда надо быть готовым к сложностям, которые вполне вероятно возникнут через несколько лет, когда наследник завершит образование. Окажется ли объект, выбранный исключительно в соответствии с субъективными критериями, инвестиционным? Будет ли купленное жилье удовлетворять требованиям арендаторов и приносить стабильный доход в виде ренты? Обеспечит ли рост рынка выгодную перепродажу? Или владелец останется с недвижимостью, содержание которой будет приносить лишь убытки? 

Более практичный вариант, минимизирующий перечисленные риски, — вложение средств в различные объекты коммерческой недвижимости, обеспечивающие прогнозируемую доходность 7-12% годовых в валюте и чаще всего не требующие активного участия в процессе управления. 

Разумно сформулированная и осознанно выбранная инвестиционная стратегия поможет сохранить капитал. Первостепенное значение в этом сценарии приобретают показатели доходности и управление инвестициями. Данное правило неизменно как для столиц, так и для городов второго эшелона. 

_______________ 

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru

Фото: wikimedia.org, journeyaroundtheglobe.com, blog.young-germany.de, frenchitalian.washington.edu,  voyages.blog.lemonde.fr

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.