Бавария: тихая немецкая гавань

Бавария, пожалуй, самая самобытная федеральная земля Германии. Местные жители разговаривают на диалекте, по праздникам с удовольствием надевают национальные костюмы, исполняют собственный гимн и очень гордятся пивным фестивалем, на который стекаются любители этого напитка со всего мира.

Яна Ягур

Бавария является самой большой и самой дорогой землей Германии. Здесь расположено множество известных немецких компаний, зафиксированы высокий уровень доходов и один из самых высоких уровней жизни в мире, хотя еще 40 лет назад земля испытывала серьезные экономические трудности, преодолеть которые удалось за счет грамотных инвестиций в разные отрасли промышленности. Благодаря этому Бавария стала мощным технологическим центром Старого Света, сюда стали стекаться высокопрофессиональные специалисты. В результате спрос на жилье начал расти и уже на протяжении многих лет остается высоким.

За 1 600 000 евро можно купить под Мюнхеном старинный отреставрированный замок с 12 комнатами

Баварию вполне можно назвать тихой немецкой гаванью в том смысле, что рынок недвижимости здесь один из самых стабильных в мире. В период спада финансовой активности на нем не было отмечено резкого снижения цен, да и ранее никогда не наблюдалось бурного роста. Иными словами, тут не раздували пузырь, который мог бы в любой момент лопнуть. «Во время кризиса на рынке появились единичные варианты объектов недвижимости по ценам ниже рыночных, что объяснялось личными финансовыми обстоятельствами их владельцев, но данная ситуация быстро нормализовалась. Наибольшее количество подобных объектов поступило в продажу в менее развитых частях Баварии, где отсутствуют крупные промышленные, образовательные или туристические центры. Например, на северо-востоке, в так называемом Баварском Лесу, где цены на жилье до сих пор держатся на сравнительно невысоком уровне. Стоимость недвижимости в таких крупных городах, как Мюнхен, Нюрнберг, Аугсбург, Ингольштадт, а также на горнолыжных курортах практически не изменилась», – рассказывает директор и совладелец компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.

Виллы с дизайнерской отделкой

на берегу Боденского озера можно приобрести по цене от 300 тыс. евро

И сказочный замок, и пентхаус, и вилла

Баварская недвижимость отвечает интересам совершенно разных покупателей, поскольку здесь можно подыскать и скромные квартиры, и респектабельные дома, и роскошные пентхаусы в деловом центре Мюнхена, и виллы на берегу живописных горных озер. При этом везде созданы отличные условия для комфортного проживания. «Немецкое жилье привлекает инвесторов со всего мира умеренными ценами, отличной отделкой и дизайном. Квартира или дом в Баварии обойдутся дешевле, чем аналогичная недвижимость в Москве, Лондоне или Нью-Йорке. В то же время жилье в центре Баварии дороже, чем в остальных немецких городах, особенно по сравнению с Восточной Германией, где цены на порядок ниже. Поэтому инвестиции в недвижимость Баварии, и в особенности в дома и квартиры Мюнхена, считаются наиболее надежными и выгодными. Сейчас средняя цена квадратного метра в этом городе составляет примерно 2500–3000 евро. Для взыскательных клиентов есть предложения сказочных замков в пригороде Мюнхена, например старинное отреставрированное трехэтажное здание с 12 комнатами предлагается на продажу за 1,6 млн. Виллы с дизайнерской отделкой на берегу Боденского озера можно приобрести по цене от 300 тыс. евро», – рассказывает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова. Высокий уровень цен на недвижимость по сравнению с остальной частью страны наблюдается также в Альпах, включая такие популярные курорты, как Гармиш-Партенкирхен, Бад-Райхенхалль, Фюссен. «Средние цены в городе Гармиш-Партенкирхен составляют 2800–3400 евро/ м2, в округе – 2300–2600 евро, в Фюссене – 1600–2400 евро за “квадрат”, в Бад-Райхенхалле – 1400–2000 евро», – говорит Любовь Баумгертнер. В городах Аугсбург и Нюрнберг, перечисляет эксперт, недвижимость стоит в среднем от 1500 до 1800 евро/ м2, в Ингольштадте – 1700–2000, в Вюрцбурге – 1600–1900 евро за «квадрат», в Регенсбурге – 2500 евро, в его пригороде – 1600 евро/ м2. Новостроек во всех этих городах не так много. Но в целом дефицит предложения наблюдается только в Мюнхене: здесь практически отсутствуют высотные дома и преобладают пяти-шестиэтажные постройки. Причем в столице Баварии наблюдается и недостаток жилья для сдачи внаем. Все это объясняет, почему тут самые высокие цены на покупку и аренду квартир и домов.

Бад-Тельц. Старейший термальный курорт в Баварии.

Уютный барочный городок на реке Изар расположен примерно в 40 км от Мюнхена. Отсюда открывается великолепный вид на Баварские и Северо- Тирольские Альпы. В 1969 году ему было присвоено звание климатического курорта

Особенности национального съема

Баварский арендный рынок имеет свои тонкости. Речь в первую очередь идет о студенческом жилье. В Мюнхене, как известно, расположено множество университетов и институтов, поэтому спрос на аренду, особенно в центральной части города, всегда высокий. Популярны квартиры с изолированными комнатами (обычно от трех и более) и общими кухней и ванной. Такое жилье снимают сразу несколько человек. Договор заключается либо на одного из студентов, который несет ответственность за оплату всеми остальными постояльцами, либо на каждого. В целом учащиеся обеспечивают собственнику недвижимости доход намного больший, нежели в том случае, если бы жилье снимала, скажем, одна семья. Но есть и свои минусы – ускоренная амортизация.

В Германии существует одна закономерность: чем более ликвидна недвижимость, тем ниже доход от аренды в процентном соотношении, и наоборот

Еще баварский рынок интересен таким форматом недвижимости, как апартаменты в курортных комплексах (апарт-отелях) с развитой инфраструктурой. От обычных гостиниц, как замечает Любовь Баумгертнер, они отличаются тем, что жилье в них принадлежит не одному, а разным собственникам. Некоторые из них сами проживают в квартирах, другие сдают их внаем отелю, а уже его менеджмент подыскивает арендаторов и решает все сопутствующие проблемы. За это владельцы получают небольшую плату, которая полностью или частично покрывает текущие расходы на содержание недвижимости. Еще одна особенность немецкого рынка – схема Mietkauf (наем с последующим выкупом недвижимости), при которой арендатор платит владельцу ежемесячную плату за жилье, а после установленного срока выкупает недвижимость по цене за минусом уже выплаченных платежей. Правда, такая практика была более распространена задолго до кризиса. Сейчас, по словам Любови Баумгертнер, продавцы, как правило, не желают больше использовать данную схему, поскольку цены на недвижимость и арендные платежи растут в связи с инфляцией. Теперь продавцам гораздо выгоднее длительное время получать арендную плату, а при необходимости продать недвижимость за ее полную стоимость. По этим же причинам в Германии практически не распространена схема продажи в рассрочку. Она используется только по строящимся объектам, где оплата производится по этапам строительства.

Вайден, Восточная Бавария.

Вид на старую ратушу и рынок

Не только в Баварии, но и в Германии в целом существует одна закономерность. Чем более ликвидна недвижимость, имеет лучшее расположение, тем ниже доход от аренды в процентном соотношении, и наоборот. Эксперт объясняет это большим разбросом покупных цен на жилье. Например, недвижимость в Баварском Лесу может стоить 200–600 евро/м2, а в Мюнхене – 4000–5000 евро. При этом ежемесячные арендные ставки колеблются от 4 до 15 евро за «квадрат». Поэтому дешевое жилье приносит больший доход – порядка 7–15%, более дорогое – около 3–5%. Но ликвидную недвижимость всегда легче сдать или перепродать. Предложение для найма представлено в основном квартирами. Это объясняется тем, что сами немцы предпочитают жить в домах. Легче сдаются одно- и двухкомнатные апартаменты с ремонтом (и желательно со встроенной кухней). «Минимальная стоимость найма наблюдаются в небольших городах северо-восточной части Баварии. Здесь средние ставки составляют от 4 до 6 евро/м2 в месяц плюс коммунальные платежи. Наиболее высокая аренда в Мюнхене. Она стоит от 12 до 15 евро за «квадрат» в месяц (без оплаты коммунальных услуг). Хотя разброс цен в баварской столице может составлять от 5–9 до 30 евро/м2 в месяц. В крупных городах Баварии снять жилье удастся за 6–12 евро/м2 в месяц», – приводит примеры эксперт. Анна Левитова отмечает, баварский рынок аренды привлекателен тем, что доходность является стабильной и не зависит от сезонных факторов, как в курортных странах. Также выгодны и надежны инвестиции в коммерческую недвижимость (торговые центры, доходные дома и гостиницы), которая будет приносить собственнику не только стабильный доход, но и откроет перед ним перспективы для развития бизнеса в Старом Свете. «В последнее время мы видим рост интереса российских инвесторов к коммерческой недвижимости. Несмотря на то что ее доходность ниже, чем в Москве, и составляет не более 5% годовых, она является отличным инструментом диверсификации и защиты капитала от различных рисков, которые могут возникнуть в нашей стране», – считает эксперт.

Покупка с интересом

Любовь Баумгертнер выделяет среди россиян три типа покупателей. Первый – состоятельные люди, интересующиеся недвижимостью в Мюнхене и на дорогих горнолыжных курортах. Второй – средний класс, который приобретает недорогую курортную недвижимость в Баварском Лесу для семейного отдыха и лечения. И наконец, третий тип – мелкие и крупные инвесторы, обращающие внимание на доходную недвижимость, расположенную в разных городах Баварии. При этом бюджет покупки варьируется от 10 до 500 тыс. евро. Покупателям важен внешний вид и состояние недвижимости, а также ее расположение и транспортная доступность (наличие аэропорта, железнодорожного вокзала или автобусной станции поблизости).

Нюрнберг.

Недвижимость здесь стоит в среднем от 1500 до 1800 евро/м2

По словам же Анны Левитовой, наши соотечественники проявляют интерес к недвижимости Мюнхена и его окрестностям, также им нравятся виллы на берегах живописных озер. Популярностью пользуются квартиры в новых жилых комплексах с развитой инфраструктурой. Если говорить о том, насколько сегодня выгодны инвестиции в баварскую недвижимость, то в данном случае все зависит от целей. Если вы хотите вложить средства в ликвидное жилье, растущее в цене, с целью его перепродажи в будущем, то в этом случае эксперты советует рассматривать крупные города, такие как Мюнхен, Нюрнберг, Аугсбург, Ингольштадт, Вюрцбург, Регенсбург. Если же получить арендный доход – то стоит обратить внимание на объекты, расположенные в средних и мелких городах, а также на курортную недвижимость в Альпах, регионе Альгой, Баварском Лесу.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.