Австрия. Недвижимость альпийских горнолыжных курортов

Дома на лыжных курортах Австрии всегда пользуются спросом. Удобство и уют собственного жилья сочетаются здесь со стабильностью денежных вложений. Что же представляет собой рынок недвижимости этого региона?

Австрия – горная страна, значительную часть которой занимают величественные Альпы. Их первозданная красота во все времена поражала и вдохновляла поэтов. Недаром, многие из всемирно известных стихотворцев, писавших по-немецки, жили в Австрии. Из этих краев, например, происходил средневековый певец рыцарской любви, миннезингер Вальтер фон дер Фогельвейде. Знаменитый Франц Грильпарцер в своих стихах приветствовал милую сердцу родину, с «вечным ожиданием» ее гор, с ее народом, таким славным и верным, с ее вечно новой красотой. Неудивительно, что страну, где расстояния измеряются не только по горизонтали, но и по вертикали, где, по выражению Альфонса Петцольда, «горы вздымают упрямые лбы», облюбовали европейские любители горнолыжного спорта. Пушистый снег, близость бездонного неба, радость стремительного спуска с крутых склонов – всего этого здесь в избытке. Плюс комфорт и развитая инфраструктура. ###Стабильность во время кризиса В Альпах традиционно сосредоточено множество популярнейших европейских зимних курортов. По данным компании IntermarkSavills, за сезон 2008–2009 годов на Австрию пришлось примерно 25% мирового туристического потока любителей горных лыж. По этому показателю ее опережает только Франция. Для сравнения, доля Болгарии в данной сфере составляет 3%, а Швейцарии – примерно 5%.

Ежегодный рост рынка недвижимости в Австрии оценивается в 7–10%

Что касается австрийского рынка недвижимости, в целом он сравним со швейцарским и использует сходные схемы ведения бизнеса. Ежегодный рост рынка недвижимости в Австрии оценивается в 7–10%. При этом страна характеризуется высокоразвитой инфраструктурой, доступностью мест отдыха и низкой стоимостью финансирования. Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс, говоря об Австрии и Швейцарии, отмечает: «Эти государства чувствуют себя лучше остальных западных рынков. Их банковская система не использовала секьюритизации, поэтому рост рынка здесь и не прекращался. В связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кредитования в швейцарских франках держится на чрезвычайно низком уровне – 2% годовых. Банки Австрии также улучшают ипотечные условия, как только у них появляются для этого свободные средства». При всей стабильности экономики Австрии мировой финансовый кризис все же оказал определенное влияние на рынок недвижимости альпийских горнолыжных курортов. Директор австрийской компании [Akkadia Immobilienvermittlung GmbH](http://liveinternet.ru/go?www.akkadia.eu) Филип Штайдль подчеркивает: «Группы потенциальных покупателей меняются, а вместе с ними меняются и требования рынка. В то время как в некоторых местах внутренний спрос на недвижимость снижается, интерес со стороны иностранных покупателей, прежде всего из России и Великобритании, возрастает, что с лихвой компенсирует падение. В результате растут требования к соотношению цены и качества. А предложение на рынке недвижимости, особенно на популярных курортах, ограничено. Ряд запретов на строительство и выполнение подрядных работ также частично снижает предложение. Все это приводит к выборочному повышению цен». Александра Самарская, эксперт по недвижимости класса люкс фирмы Akkadia, положительно оценивает ситуацию на рынке: «В 2009 году у клиентов наблюдалась определенная осторожность и неуверенность. Но во втором полугодии рынок существенно вырос. Сегодня спрос значительно превышает предложение. Спрос на недвижимость в местах зимнего отдыха фокусируется на жилье высокого качества с выгодным местоположением на самых популярных курортах, которое обеспечивает постоянную высокую ликвидность. Прежде всего речь идет о новых загородных домах в старинном стиле с дорогой обстановкой, а также об апартаментах класса люкс, оснащение которых отражает высокие требования ко вторым и третьим домам в горах. Объекты, расположенные в дали от лыжных трасс, имеющие плохую инфраструктуру и устаревшую технику, почти не продаются». ###Конкурентоспособность международного масштаба Европейцы умеют считать деньги. Если ты получаешь в Австрии то же самое, что можешь получить в другой альпийской стране, но дешевле, значит, надо ехать в Австрию. При взгляде на цены в таких местах, как Китцбюэль или Арльберг, иной австрийский потенциальный покупатель недвижимости судорожно вытрет со лба внезапно выступивший холодный пот. Однако на международном уровне эти цены выглядят вполне умеренными.

Личная безопасность и гарантированный правопорядок – факторы, благодаря которым австрийские горнолыжные курорты выходят на первое место в международном масштабе

Александра Самарская считает: «Хотя по стоимости недвижимости Китцбюэль занимает второе место в Австрии, с точки зрения международных цен здесь вполне благоприятный рынок. Сент-Мориц, например, как минимум на 30% дороже, как и эксклюзивные французские горнолыжные курорты или Кортина в Южном Тироле дороже по меньшей мере на 20%. В будущем дополнительные факторы будут оказывать более сильное влияние на решение о покупке, и многие эксперты видят дополнительные конкурентные преимущества в Австрии. Чистая экология, хорошая доступность мест отдыха и прежде всего безопасность. Личная безопасность и гарантированный правопорядок – факторы, благодаря которым австрийские горнолыжные курорты выходят на первое место в международном масштабе». ###Популярные курорты В Австрии множество горнолыжных курортов, обеспечивающих широчайшие возможности зимнего отдыха на любой вкус. В том числе есть несколько круглогодичных трасс, расположенных в зоне ледников. ####Обертауэрн Старт зимнему катанию традиционно открывает многодневный фестиваль International Ski Countdown в Обертауэрне. В этом сезоне он проходил с 26 ноября по 8 декабря. Склоны Обертауэрна располагаются на высоте 1700–2300 м над уровнем моря. До ближайшего аэропорта, в Зальцбурге, отсюда всего 90 км. Игорь Индриксонс отмечает: «Самый популярный горнолыжный курорт – Обертауэрн. Если мы возьмем статистику по количеству ночей, проведенных туристами на этом курорте, то увидим, что в 2005-м туристы провели здесь чуть более 800 000 ночей, а в 2008-м – уже 1 млн. Это почти 20% роста». ####Китцбюэль Настоящей звездой среди зимних курортов Австрии считается Китцбюэль – небольшой старинный городок в восточной части Тироля, известный с XII века. Здесь уже в 1928 году были сооружены подъемники для лыжников. Достопримечательность Китцбюэля – лыжная трасса Sreif протяженностью 3300 м, на которой проходят ежегодные этапы Кубка мира по горнолыжному спорту. В Китцбюэле можно встретить многочисленных знаменитостей, выдающихся деятелей культуры, экономики и спорта. По данным экспертов Akkadia, особенным спросом здесь пользуются особняки в стиле горных хижин с современным оснащением и площадью 300 м2, современные квартиры площадью от 70 до 120 м2, а также незастроенные участки с хорошим местоположением. По сравнению с прошлым годом спрос на эксклюзивные дома стоимостью от 1,5 до 4 млн евро однозначно вырос, а предложение уменьшается. На самом деле предложение тоже растет, просто спрос с лета 2009 года вырос сильнее. Цены на жилье класса люкс в Китцбюэле составляют от 5000 до 10 000 евро за 1 м2, а в отдельных случаях могут достигать 14 000 евро и выше. Квадратный метр незастроенного земельного участка с хорошим местоположением может стоить 1500–3000 евро. В окрестностях Китцбюэля земля уже дешевле: в Кирхберге – 500–1000 евро, в Санкт-Йоханне – 300–700 евро. ####Арльберг Арльберг, название которого встречается в письменных источниках с 1218 года, расположен на границе двух регионов: Форарльберга и Тироля. Зона лыжного катания Арльберга объединяет несколько городков: Санкт-Антон, Санкт-Кристоф, Штубен, Цюрс и Лех. Филип Штайдль отмечает: «Несмотря или, возможно, благодаря кризису в Арльберге выдался один из активных годов в сфере продажи недвижимости. Клиентура международная, хотя преобладают австрийцы. Как и прежде, особенным спросом здесь пользовались шале, расположенные непосредственно рядом с трассой, а также квартиры минимум с двумя спальнями». Стоимость 1 м2 в старых домах колеблется в диапазоне от 4000 до 7000 евро, а в редких новостройках – от 7000 до 12 000 евро. Например, шале площадью 500 м2 стоит 1,5–3 млн евро. В будущем специалисты компании Akkadia ожидают дальнейшего повышения цен: «Разрешения на постройку новых домов почти не выдаются, поэтому фонд недвижимости практически не растет. Почти нет участков под застройку. Цены будут, как и в прошлые годы, расти стабильно и постоянно». ####Шладминг Этот курорт, расположенный на границе Штирии с землей Зальцбург, является одним из самых престижных в Европе. Поселение на месте Шладминга упоминается с 1180 года. Первый спортивный клуб зимних видов спорта был основан здесь в 1908-м. В 1973 году в Шладминге состоялись первые горнолыжные соревнования на Кубок мира. Курорт отличается большим разнообразием спусков для всех категорий лыжников. Кризис привел к изменениям в структуре спроса на рынке недвижимости курорта. В 2006–2007 годах особенно активный интерес к недвижимости Шладминга проявляли британские инвесторы. Сейчас этот спрос снизился. Клиенты из Великобритании приобретали прежде всего новое, высококачественное и поэтому дорогое жилье, такое как апартаменты в новостройках. Квартиры покупались для собственных нужд, а также для сдачи внаем. Спрос на недвижимость в Шладминге со стороны инвесторов из восточноевропейских стран также уменьшился. Филип Штайдль подчеркивает: «Зато увеличился спрос среди австрийцев: для них цена имеет большое значение. Квартиры в новостройках стоимостью свыше 3000 евро за 1 м2 трудно продаются. Больше внимания обращается на соотношение цены и качества. Большим спросом пользуются квартиры в новостройках с современным техническим оснащением и относительно небольшими расходами на эксплуатацию и отопление. Средние цены в районе Шладминга – в диапазоне 2800–3000 евро за 1 м2. Разумеется, цены могут значительно превышать средние, если объекты находятся непосредственно у самой трассы, в местах, имеющих соответствующую инфраструктуру, например в самом Шладминге или во Флахау. Стоимость участков под застройку составляет в среднем 130 евро за 1 м2, что выше показателей предыдущего года. Цены на особняки, примерно 1500 евро за 1 м2 жилой площади, остаются стабильными». ####Ишгль Этот один из самых дорогих австрийских курортов находится на высоте свыше 1300 м над уровнем моря. Зимний сезон, начинающийся в конце ноября, длится здесь до начала мая. В Ишгле можно приобрести апартаменты класса люкс. По данным компании Gordon Rock, просторные апартаменты площадью от 150 до 450 м2 в комплексе со спа-салоном, с крытым и открытым бассейнами и зоной отдыха, хамамом, сауной, а также подземной парковкой, помещением для хранения лыжного оборудования, частными кладовыми для вина обойдутся инвесторам от 699 500 евро. ###Лишь бы климат не подвел… Кроме мирового кризиса есть еще один немаловажный фактор, оказывающий влияние на рынок недвижимости в Альпах. Игорь Индриксонс считает: «В последнее время таким фактором является глобальное потепление. Ведь важно, насколько быстро выпадает снег и как долго он держится. Поэтому, чем выше курорт, тем выше доходность, т. к. сезон там более продолжительный. Получается, что лучше всего приобретать жилье на высоте 1600–1800 м. 1300 м – уже под вопросом, поскольку на такой высоте сезон короче, менее предсказуем, возможны перебои со снегом, в 2008 году на многих курортах он вообще не выпал. На высоте 1800 м все-таки гарантированно выпадает снег, хотя там довольно ветрено. Но для лыжников это не проблема, надел костюм – и вперед». ###Инвестиционные возможности для иностранцев Стабильность рынка – важный фактор, но существуют определенные ограничения для иностранных граждан на покупку жилья в Австрии. Президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель отмечает: «Австрия – федеральное государство, поэтому необходимо изучать законодательство той федеральной земли, где планируется приобретение жилья. Наиболее строгие законы как раз в горных федеральных землях, таких как Тироль и Зальцбург. Это связано с большой популярностью недвижимости в этих районах. Для покупки необходимо получить специальное разрешение контролирующих органов. Кроме того, существуют квоты в продаже жилья иностранцам. Наиболее верный способ покупки – это приобретение недвижимости иностранцем, который имеет тесные связи с государством (работа, брак, воссоединение с родственниками и т. п.). Второй способ – вложение средств в экономику страны, например открытие компании или покупка предприятия. Постоянное жилье можно приобрести либо гражданину страны, либо иностранцу, имеющему вид на жительство». Поскольку нерезиденту довольно сложно купить недвижимость, необходима помощь опытных юристов. Станислав Зингель добавляет: «Грамотные австрийские застройщики сотрудничают с адвокатскими конторами, которые помогают клиентам получать разрешение на приобретение жилья». О правовых нюансах покупки недвижимости в Австрии рассказывает юрист компании Akkadia Рамин Минфахрай: «Иностранцам в австрийских центрах туризма приходится сталкиваться с законодательными барьерами, связанными с приобретением земельных участков, которые, впрочем, под влиянием европейского законодательства существенно ослаблены. Тем не менее иностранные граждане обязаны получить разрешение в управлении по земельным ресурсам, доказав, что покупка жилья происходит в интересах общества или экономики. Кроме того, на некоторых зимних курортах приобретение квартир для проведения отпуска, т. е. недвижимости для отдыха, запрещена. Таким образом, государство стремится избежать распродажи иностранцам земли в ценных в плане туризма регионах и тем самым ослабления собственной экономики в долгосрочной перспективе». Но выход всегда есть. Иностранные инвесторы, как правило, добиваются равных прав с австрийскими покупателями, создавая австрийские компании. Затем применяются подходящие юридические схемы, легализующие использование имущества на горнолыжных курортах и не подпадающие под запрет на владение недвижимостью для отдыха. По словам Рамина Минфахрая, популярна коммерческая сдача шале в аренду третьему лицу или его использование в качестве австрийского офиса фирмы, принадлежащей иностранному инвестору. Что касается инвестиционных возможностей, в Австрии существует такая форма покупки, как leaseback. Данная сделка предусматривает специальные условия, по которым покупатель обязан сдавать приобретаемую недвижимость внаем через специализированные управляющие компании. За это он получает гарантированный доход. При этом пользоваться жильем в личных целях он может не более четырех недель в году. Игорь Индриксонс отмечает: «Данная форма была придумана во Франции, а затем распространилась на Австрию, Швейцарию и Италию. Это выгодно, такие покупки делаются, как правило, для долгосрочных инвестиций. Для себя выгоднее купить шале. Но по такой схеме продаются только апартаменты. Инвестировать в шале не так выгодно. Чем больше объект, тем он менее ликвиден». По его словам, с целью вложения капитала лучше всего пробрести апартаменты площадью 50 м2. Самой большой ликвидностью на горнолыжных курортах обладают квартиры с одной спальней. Их можно сдавать европейцам круглый год. Доход от аренды недвижимости в Австрии до уплаты налогов и сборов составляет 7%. ###Перспективы По мнению экспертов Akkadia, спрос на жилье, расположенное на горнолыжных курортах, сохранится и в будущем. Конечно, если вы претендуете на лучшее расположение и качество, вам придется раскошелиться. Хотя в сравнении с международными ценами сегодня в Австрии можно приобрести просто удивительные по качеству объекты, потратив относительно небольшую сумму. Другой плюс – это стабильность рынка. Игорь Индриксонс считает: «Благоприятными для инвестирования на ближайшие пять лет станут рынки тех стран, где не было кризиса ипотеки, не изменился коэффициент заемных средств, а условия выдачи ипотечных кредитов если и меняются, то только в лучшую сторону. Именно эти государства практически не пострадали от экономического спада, а цены на недвижимость здесь все последнее время демонстрируют стабильный рост». Именно к таким странам относится Австрия. _Михаил Бредис_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.