Австрия: алгоритм покупки

Законодательство, касающееся приобретения и владения недвижимостью, обычно принимается на региональном уровне, т. е. от региона, который вы выберете, будет во многом зависеть процесс приобретения дома. Самая сложная система в Тироле в связи с популярностью этой провинции.

Для покупки жилья в Австрии вам необходимо будет получить разрешение у местных властей. Рынок жилья без преувеличения является вопросом национальной важности для австрийцев, поэтому от иностранных покупателей здесь ожидают соответствующей серьезности намерений. Каждый запрос на разрешение приобрести недвижимость от иностранца рассматривается в индивидуальном порядке (это не преувеличение). Для получения разрешения необходимо будет объяснить муниципальным властям причину, почему вы хотите жить в Австрии и конкретно в этом регионе.

Ограничения по покупке недвижимости есть везде. Не европейцы (в том числе с российским паспортом), не имея австрийского вида на жительство, могут приобрести недвижимость на частное лицо, т.е. на себя только объекты, относящиеся к категории второго жилья. Обычно – это объекты в курортных зонах, которые сдать вне сезона в аренду сложно, хотя есть и удачные примеры.

Наличие австрийского вида на жительство позволяет приобрести один объект недвижимости на одно лицо в любом регионе. Получение австрийского паспорта позволит уже не ограничивать себя в количестве объектов. Также можно приобрести квартиру студенту с местным студенческим видом на жительство. Наличие вида на жительство в любой другой европейской стране тоже может помочь, но возникнет необходимость объяснить причину покупки недвижимости в Австрии – для бизнеса или для других целей. Грамотно сформулировать эти причины для комиссии может помочь адвокат, к выбору которого необходимо отнестись внимательно.

Важно! Некоторые клиенты для того, чтобы обойти ограничения, находят адвоката, чье имя внесено в Регистр недвижимости, и оформляют у него сделку как у юридического покупателя. Однако это незаконно, и может при переоформлении привести к лишним хлопотам и расходам. Другие учреждают компанию с ограниченной ответственностью, которая имеет право покупать недвижимость. Такая фирма должна быть зарегистрирована на территории страны, а один из ее учредителей – быть гражданином Австрии. Приобрести недвижимость может австрийская или другая европейская компания, в которой 51% акций принадлежит человеку с европейским паспортом. Однако оформлять собственность на номинального владельца не рекомендуется. Более безопасно, когда создается структура из двух компаний – материнская принадлежит российским гражданам целиком, а ее «дочка» – уже полностью европейская и может приобретать недвижимость. Правда, в некоторых регионах при прохождении комиссии могут поинтересоваться и учредителями материнской компании тоже. Компания может совершать любые сделки с недвижимостью и приобретать любое количество объектов. Однако содержать обе компании, если они не используются для реального бизнеса, достаточно накладно.

Перед последним просмотром объекта подписывается предложение о его покупке (оферта). Составить этот документ вам поможет маклер. Учтите, что законодательство Австрии подразумевает, что все вопросы и претензии должны быть урегулированы до подписания договора. Поэтому при осмотре объекта будьте придирчивы: осмотрите все детали, изучите юридическое состояние дома, проверьте наличие/отсутствие прав владения у третьих лиц (на любые части дома или прилегающих территорий), отсутствие долгов и т. д.

В оферте указывается:
  • адрес объекта;
  • стоимость объекта;
  • стоимость ежемесячного содержания;
  • стоимость услуг маклера (риелтора) – 3,6%;
  • стоимость услуг юриста (1,5–3%).

При подписании договора купли-продажи юрист открывает трастовый счет, на который депонируются деньги (10–20–30–50% от стоимости недвижимости, в зависимости от условий продавца, остальная сумма после окончательной регистрации). В случае, если комиссии отказала в покупке недвижимости или при других обстоятельствах, не позволяющих завершить сделку, деньги возвращаются, но услуги юриста и маклера все равно придется оплатить.

После подписания договора купли-продажи, недвижимость регистрируется. При этом производится полная оплата сделки. Договор впоследствии передается на рассмотрение в учреждение, ответственное за земельную собственность (Grundverkehrsbehоеrde), а после - в управляющий сенат (Verwaltungssenat). Именно завершенная регистрация, а не оплата и подписание договора, делают вас фактическим владельцем дома.


Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.