Австралия: опасный рост рынка?

На рынке австралийской недвижимости отмечается активный рост. Настолько активный, что эксперты начинают опасаться, не надувается ли здесь большой пузырь, который может лопнуть через год-другой.

Государство, занимающее целый материк, быстро восстанавливается после глобального финансово-экономического кризиса, что не может не сказаться на состоянии рынка недвижимости Австралии. Страна продемонстрировала хорошую динамику цен на жилье. Директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева отмечает: «Быстрое восстановление китайской экономики оказало свое положительное влияние на экономику Австралии. В прошлом году цены на жилье в стране выросли на 13,6%. Особенно сильный рост был зафиксирован в четвертом квартале 2009 года – 5,2% по отношению к четвертому кварталу 2008-го».

Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель также отмечает рекордные темпы роста рынка Зеленого континента по сравнению с большинством других государств. Он подчеркивает: «Такими показателями может похвастаться еще Израиль. В Австралии высокий уровень жизни, стабильная экономика, низкая инфляция, надежная правовая система, инфраструктура на высоком уровне. Единственным недостатком можно назвать лишь ее удаленность от России. Австралия, наравне с США и Канадой, одна из популярных стран для иммиграции».

Компания [Kontinent](http://kontinentonline.com), ссылаясь на сайт [Bloomberg](www.bloomberg.com), утверждает, что в текущем году стоимость аренды жилья также может вырасти более чем на 10%. В первом квартале 2010 года арендная плата уже увеличилась на 1,5%. Эксперты утверждают, что факторы, сдерживавшие рост стоимости найма в 2009-м, исчезли, и, возможно, рынок выйдет на традиционные 7–10% годового роста.

По мнению специалистов компании Gordon Rock, основным двигателем подорожания остается дефицит новых домов и квартир, а также существенное увеличение спроса по причине роста численности населения. По информации Австралийского бюро статистики, только за прошлый год численность населения выросла на 2,1%, или на 443 тыс. человек.

###Особенности рынка

Мнения экспертов относительно сегодняшнего рынка недвижимости Зеленого континента различны. Одни считают, что цены на жилье уже слишком высоки, а доходы населения так не увеличиваются. Другие уверены, что рост рынка продолжится, хотя и не такими высокими темпами. По словам директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, подъем австралийского рынка жилья таит в себе опасность. Он поясняет: «Вызвано это тем, что во время рецессии в стране была снижена ставка рефинансирования. Рынок растет по той же причине, что и в Израиле. Там этот пузырь уже надулся, эксперты думают, что в следующем году он лопнет. В Австралии примерно такая же картина: мыльный пузырь надувается. В настоящий момент ставка рефинансирования очень низкая, и в результате можно взять кредит под очень небольшой процент. Но проблема в том, что кредиты плавающие: через каждые шесть месяцев идет пересмотр ставки. Когда их начнут поднимать, а зарплаты при этом не будут увеличиваться, тогда и начнутся проблемы».

По словам экономиста компании Australian Property Monitors Мэтью Белла, процитированным на сайте [The Australian](www.theaustralian.com.au), рынок будет оставаться эластичным, пока процентная ставка не достигнет 7,5–8%. Это случится, возможно, в конце текущего или в начале следующего года.

По мнению Станислава Зингеля, особенность рынка в том, что иностранцы могут покупать только первичное жилье. Это дает возможность и преимущество строить именно столько, сколько необходимо. Иностранец может взять ипотечный кредит до 60% от стоимости жилья при этом ставка будет равна примерно 6–7%.

Сейчас на рынок влияет рост спроса и недостаточность предложений, а также доступность ипотеки.

###Ситуация в марте 2010 года

По данным компании Residex, опубликованным на сайте [Smart Company](www.smartcompany.com.au), в марте цены на жилье в Австралии выросли на 1,5% по сравнению с предыдущим месяцем, а в целом за квартал они увеличились на 1,7%.

В Мельбурне стоимость недвижимости выросла на 2,8%, годовой прирост составил 17,7%, а в Сиднее – на 1,1% (и 13,5% за год). За месяц цены на жилье в Перте поднялись на 1,2% после снижения в предыдущем месяце на 1,2%. В Брисбене рост достиг 1,7%, а в целом за квартал – 2,2%.

Согласно информации Residex, Сидней остается самым дорогим городом Австралии. Медианная цена дома здесь равна 641 тыс. долларов, а квартиры – 449 тыс. Следом за ним идет Мельбурн с ценами 562 500 и 432 500 долларов соответственно. Замыкает тройку лидеров Канберра (507 тыс. и 404 500 долларов).

В Дарвине стоимость дома составляет 503 тыс., а квартиры – 412 тыс., в Перте – соответственно 486 500 и 399 500 долларов. В Брисбене жилье стоит 461 тыс. и 367 500 долларов. В Аделаиде зафиксированы следующие цены: дом – 402 тыс., квартира – 309 тыс. Один из самых дешевых городов Австралии – Хобарт. Дом здесь обойдется в 369 тыс. долларов, а квартира – в 283 тыс.

Наиболее доступно жилье в пригородах. По информации Тима Лоулисса, директора по исследованию рынка недвижимости компании RP Data, опубликованной на сайте Smart Company, доступной ценой для города считается 350 тыс. долларов. В большинстве австралийских городов пока еще можно приобрести недвижимость в пределах этой суммы, а в пригородах Сиднея, Брисбена, Мельбурна и Аделаиды по меньшей мере 20% жилья стоит еще дешевле.

«Вообще, в Австралии цены на недвижимость нельзя назвать низкими, – считает Станислав Зингель. – Стоимость квартир в крупных городах стартует от 200 тыс. евро. Если это новый современный жилой комплекс на берегу океана, с высококачественной отделкой и всеми атрибутами комфортного и безопасного проживания, то цены будут начинаться от 370–400 тыс. евро». Таков, например, жилой комплекс бизнес-класса в Голд-Кост. Просторные (200 м2) апартаменты на верхних этажах современного жилого комплекса с панорамным видом на океан и великолепной отделкой будут стоить от 800 тыс. евро. Квартира с одной спальней площадью 90–105 м2 обойдется в 195–230 тыс.

Прекрасные апартаменты (105 м2) с двумя спальнями в Сиднее, недалеко от центра и рядом с парком, будут стоить от 305 тыс. евро. Студио (21 м2) недалеко от Сиднея обойдется в 120 тыс.

По словам Станислава Зингеля, средней ценой можно назвать сумму 300–350 тыс. евро, однако есть объекты недвижимости стоимостью от миллиона (просторные пентхаусы, виллы).

«На австралийском рынке присутствует сильный внутренний спрос, – отмечает Елена Юргенева, – что в значительной степени защищает рынок от опасности возникновения пузыря. Что касается иностранных покупателей, то у них наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости в Голд-Кост и Сиднее».

Основной объем предложения Knight Frank сконцентрирован в сегменте до миллиона австралийских долларов. Из наиболее качественных объектов можно выделить предложение в Сиднее – дом по адресу 2035 Pittwater Road, Bayview. Этот шикарный современный особняк (1090 м2) с видом на море, оборудованный по последнему слову техники, предлагается за 3,85 млн австралийских долларов. Здесь шесть спален, четыре ванные комнаты, бассейн.

###Спрос со стороны россиян

Говоря о спросе на австралийскую недвижимость со стороны граждан РФ, Игорь Индриксонс подчеркивает: «Тот, кто хочет приобрести жилье на Зеленом континенте, обычно как-то связан со страной и покупает недвижимость напрямую. Это очень маленький рынок».

«Спрос со стороны россиян невысок, – отмечает Елена Юргенева. Несмотря на то что у Knight Frank 17 офисов в Австралии, за последние три года мы получили только два запроса от потенциальных покупателей из стран СНГ».

Зато согласно исследованию Gordon Rock, по итогам 2009 года россияне и граждане стран СНГ стали самой активно растущей группой иностранных покупателей на рынке недвижимости Австралии, вплотную приблизившись к историческим лидерам – англичанам. Британцы заняли долю рынка в 31% (от общего числа иностранных покупателей), россияне и жители стран СНГ – 28%, новозеландцы – 19%, граждане государств Азии – 15%. По прогнозу компании, в этом году россияне и жители стран СНГ могут стать лидерами среди иностранных покупателей недвижимости на Зеленом континенте.

###Перспективы

Эксперты единодушны в том, что в ближайшие месяцы австралийский рынок будет расти. По словам Джона Мак-Грэта, директора McGrath Real Estate Agents (MGREA), опубликованным на сайте www.australiapropertyinc.com, ожидается, что в 2010 году на фоне продолжающегося экономического роста и имеющегося дефицита объектов, пригодных для продажи, стоимость недвижимости увеличится на 10%.

Игорь Индриксонс также прогнозирует активный рост рынка недвижимости до конца текущего года. Он добавляет: «Проблема в том, что это не здоровый экономический рост. Если правительство примет соответствующие меры, поднимет налоги на недвижимость, будет играть со ставками, то к началу следующего года темпы роста установятся в пределах 7% в год». Станислав Зингель отмечает: «Тенденции таковы, что рост цен будет продолжаться. Инвестировать в недвижимость Австралии выгодно, в том числе потому, что существует рынок гарантированной аренды».

_Михаил Бредис_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.