Апартаменты как пятый элемент

Такой формат недвижимости, как апартаменты, появился на нашем рынке не так давно, но свою нишу занял уверенно. Сегодня его называют «жильем для пиджака» или деловой квартирой. Стать собственником подобной недвижимости – дело престижа любого уважающего себя бизнесмена.

Яна Ягур

Мода на апартаменты пришла к нам с Запада. В Европе и Америке этот вид жилья существует уже давно. На зарубежном рынке апартаментами принято называть квартиры с сервисным обслуживанием, т. е. домашний уют в них сочетается с услугами высококлассной гостиницы. В этом и есть их особенность. Апартаменты могут располагаться как в жилых комплексах, так и в апарт-отелях, причем, относится к разным классам недвижимости: от эконома до элитного. На российском рынке данный сегмент именно в таком виде пока не развит. Хотя, по словам директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, до кризиса несколько подобных проектов было заявлено, но они так и не реализовались полностью. Часть из них в настоящее время находится на стадии архитектурной проработки. Более активно этот вид жилья, как поясняет эксперт, развивается у нас по несколько искаженному российской спецификой сценарию: апартаменты часто встречаются в бизнес-центрах и относятся к нежилым помещениям, что исключает возможность получения постоянной регистрации по месту жительства, т. е. это объекты без права прописки.

Апартаменты покупаются после приобретения квартир в Москве и Лондоне, домов на Рублевке и Лазурном Берегу

Иной юридический статус делает его отличным от других видов недвижимости. Однако при этом право собственности, конечно же, никто не отменяет, равно как и право распоряжения и владениям имуществом. Еще одна особенность, как утверждает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова, заключается в том, что в отличие от квартиры при приобретении апартаментов отсутствуют налоговые льготы. Для покупателей апартаментов это, как правило, не первый и не основной вид недвижимости, поэтому процедура регистрации (прописки) не является приоритетной. Чаще всего, по словам эксперта, апартаменты покупают с целью временного проживания или сдачи в аренду. В большей степени интерес к ним проявляют люди, живущие за пределами столицы, т. е. из регионов России или иностранцы. Для них важны престиж и статус, которые в полной мере присущи данному типу недвижимости. Директор по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Ольга Богородицкая говорит, что апартаменты приобретаются в качестве пятого объекта жилья после квартиры в Москве, особняка на Рублевке, квартиры в Лондоне и дома на Лазурном Берегу. Более того, наличие этого «пятого элемента» в портфолио собственника недвижимости считается признаком успешности бизнесмена.

Не все лофты одинаковы

К апартаментам у нас иногда причисляют и лофты, хотя это совершенно иной вид жилья. В первую очередь их отличает промышленный стиль: большие свободные площади, высокие потолки (до 10 м), неотделанные стены из грубого кирпича, металлические балки, лестницы, элементы инженерных коммуникаций (вентиляционные короба, трубы). Классические лофты располагаются в бывших заводских и фабричных зданиях. В пример можно привести такой комплекс, как «Даниловская мануфактура 1867». «При этом перевести фабричное помещение в статус нежилого, а затем в квартиру достаточно сложно в силу принятых в нашей стране нормативов», – объясняет Ольга. Именно поэтому жилье в лофте по юридической сути представляет собой апартаменты. Другое дело – неолофты, т. е. здания, которые изначально задумывались и строились как недвижимость, стилизованная под классический лофт. Такие квартиры представлены, например, в проекте «Артхаус». «Девелоперы этого комплекса изначально получили разрешение на возведение именно жилого объекта. Апартаментами же становятся только классические лофты, т. е. когда осуществляется перевод фабричных помещений в нежилые», – добавляет эксперт. Между тем существует и еще одна, скорее, косвенная причина. «Часто лофт не очень удобен для постоянного проживания, этот вид недвижимости достаточно специфичен. А вот для периодического проживания он интересен, поэтому в качестве апартаментов вполне подходит», – считает Анна Левитова.

У каждого свои интересы

Формат апартаментов интересен в первую очередь девелоперам. Дело в том, что апартаменты возводят в тех местах, где строительство жилья по тем или иным причинам невозможно. Выгодно это еще и потому, объясняет директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, что с юридической точки зрения апартаменты – нежилое помещение, и на них не распространяются, например, ограничения по плотности застройки, обязательства по обеспечению социальной инфраструктурой и т. д. Причем количество заявленных и появляющихся на рынке проектов постоянно растет. «Темпы реализации апартаментов в некоторых комплексах находятся на достаточно высоком уровне. Этот вид недвижимости продается не хуже обычных квартир. По некоторым объектам объемы реализации достигают 10–12 штук в месяц. Так же как и на рынке стандартных квартир, наиболее востребованы качественные апартаменты с адекватными ценами», – замечает Оксана Дивеева. В последнее время стала заметна еще одна тенденция. Первоначально спрос на апартаменты поддерживали только международные корпорации, сегодня этим форматом все чаще интересуются российские компании и частные лица. «Две первые категории клиентов снимают деловые квартиры для топ-менеджеров, приезжающих, соответственно, из-за границы и регионов. Частные покупатели (арендаторы) (в основном российские мужчины в возрасте 35–55 лет, владельцы собственного бизнеса) используют апартаменты в качестве представительской квартиры. Для них этот вариант хорош возможностью поработать во внеурочное время, пригласить партнеров и контрагентов для переговоров. Владельца такой недвижимости не отвлекают бытовые мелочи вроде уборки. В случае длительного отсутствия хозяина объект можно выгодно сдать в аренду как под офис, так и под жилье в зависимости от конъюнктуры рынка. Диапазон цен на рынке апартаментов очень широк: от 300 тыс. до 10–15 млн долларов, в среднем квадратный метр такой недвижимости примерно на 10% дешевле, чем в квартире аналогичного уровня», – рассказывает Александр Зиминский. Кстати, сдача апартаментов в аренду под офисы сегодня приобретает все большую популярность. Однако, как замечает Богородицкая, перевод апартаментов в офисные помещения может быть нарушением договорных отношений с застройщиком, потому что при продаже в договоре, как правило, есть пункт о запрете подобного использования. Между тем для арендаторов такой формат выгоден, поскольку здесь более привлекательна цена аренды. В ежемесячную стоимость одного квадратного метра в апартаментах, составляющую примерно 700–1000 долларов, как правило, уже заложены эксплуатационные расходы, в то время как аналогичная офисная площадь в бизнес-центре обойдется в 1000 долларов, не включая эксплуатационные расходы (которые здесь в полтора, а то и в два раза выше).

Панацея от дефицита

Общее количество комплексов апартаментов на первичном рынке элитной недвижимости Москвы, по данным компании Knight Frank, составляет 26. Среди них, например, «Резиденция Знаменка». По словам Ольги Богородицкой, площадь жилья в комплексе – от 94,8 до 285,6 м2. Стоимость объектов варьируется от 2 до 8,7 млн долларов. В Москва-Сити, в МФК «Город столиц» площадь апартаментов колеблется от 106,2 до 504 м2 и стоят они от 1,8 до 15,1 млн долларов. В башне «Империя» площадь жилья составляет 152–156 м2, недвижимость стоит от 1,5 до 4,5 млн долларов. Сегодня апартаменты включены в состав практически всех новых МФК, расположенных в престижных районах города с хорошей транспортной доступностью, поэтому большинство из них эксперты относят к элитному и бизнес-классу. «Объем предложения на первичном рынке составил 107 тыс. м2, около 780 объектов. В настоящее время на рынке выставлено примерно одинаковое количество апартаментов элитного (55,1%) и бизнес-классов (44,9%)», – приводит данные Оксана Дивеева. В МФК «Легенда Цветного» деловые квартиры площадью 130–230 м2, расположенные в трех башнях над офисной частью комплекса, по словам Александра Зиминского, предлагались по цене от 8700 долларов/м2. Необычные лофт-апартаменты площадью 37–200 м2 можно приобрести в «Даниловской мануфактуре 1867» по цене 7000 долларов/м2. Есть апартаменты бизнес-класса на Комсомольском проспекте, добавляет Анна Левитова, где средняя стоимость квадратного метра составляет 8000 долларов. По заверению эксперта, в 2012 году планируется вывести на рынок три крупных элитных проекта с апартаментами: «Чижевское подворье», «Царев сад» и гостиница «Москва». При этом в «Москве» стоимость апартаментов предположительно составит от 20 до 60 тыс. долларов/м2, а в «Царевом саде» – около 35 тыс. долларов за «квадрат». Сегодня многие эксперты считают апартаменты одним из самых востребованных видов недвижимости и предполагают, что в будущем это направление будет только развиваться. Весомая причина – запрет на новое строительство в центре столицы. В этом случае переделка офисных помещений под жилую недвижимость остается единственной возможностью для создания нового жилья в сердце города. Кроме того, цена апартаментов ниже стоимости аналогичной квартиры, при этом высокое качество обслуживания делает этот формат недвижимости особенно привлекательным.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.