Анна Миронова: «Карта инвестиций по-прежнему ограничена Европой»

Анна Миронова, ведущий специалист по рынку зарубежной недвижимости компании Knight Frank, рассказывает Maindoor.ru о современных векторах развития мировых рынков недвижимости и о том, как изменились запросы частных инвесторов за посткризисное время.

Подрисуночная подпись .sign { float: left; } .sign figcaption { margin: 5px 5px 5px 5px; } document.createElement('figure'); document.createElement('figcaption');

Анна Миронова,

ведущий специалист по рынку

зарубежной недвижимости

компании Knight Frank Павел Чернышов

Как вы оцениваете развитие мировых рынков в этом году? Были ли сюрпризы для инвесторов? Все прошло в рамках наших прогнозов. Сохранился растущий спрос на Центральный Лондон и на традиционные топовые направления: Париж и Лазурное побережье, Швейцарию, Испанию, Италию. Самый большой рост – в Лондоне, потом идет парижский рынок и еще некоторые ключевые столицы. За исключением Лондона, рост незначительный, до 5%. Главное, что ни в кризисные, ни в посткризисные годы здесь не было падения. Не секрет, что после финансовой нестабильности многие инвесторы ищут не рост, а сохранение капиталов. Именно поэтому на быстрорастущие рынки смотрят с опаской. Тот же Шанхай, который показывал рост на 15%, сейчас на те же 15% опустился.

Что можно посоветовать частным инвесторам, которые не являются профессионалами рынка недвижимости?

Естественно, если человек не знаком с этой сферой и решил инвестировать свои кровные, то лучше обратиться к профессионалам. Международные компании, которые давно представлены на рынке, понимают процесс и могут порекомендовать те направления и рынки, которые будут соответствовать требованиям инвестора. Если инвестор хочет быстрой прибыли, то можно порекомендовать быстрорастущие (пусть и не самые надежные рынки). Там через пару лет можно будет вывести из проекта деньги с инвестиционной составляющей. Если идет речь о долгосрочных инвестициях, то тут уже другая динамика. Надо смотреть не на отдельные проекты, а на регионы, которые на протяжении многих лет сохраняют стабильность, пусть и с незначительным ростом. Важно, чтобы за проектами стояли ключевые игроки рынка недвижимости, тогда есть уверенность, что работа будет закончена в срок и отдача от вложенных средств будет гарантирована. Важно ориентироваться на мнения профессионалов, которые не только учитывают сиюминутную прибыль, но и видят динамику.

Какие механизмы частных инвестиций, на ваш взгляд, предпочтительнее? Прямые инвестиции или работа с инвестфондами?

Зависит от суммы, которую человек готов вложить. Как правило, фонды ориентируются на достаточно высокий порог вложений. Чтобы обеспечить сохранность инвестиций, нужно уточнить в фонде информацию об объектах, в которые планируется вкладывать и схему реализации инвестиций. Также замечу, что при прямых вложениях прибыль будет больше, потому что все доходы идут инвестору, а не делятся на пайщиков. При прямых инвестициях стоит обратиться в любую крупную компанию. Например, у нас для всех проектов уже рассчитана запланированная сумма доходов. Так что, обратившись к нам, клиент уже знает, на какой доход ему рассчитывать. Knight Frank достаточно консервативная компания, поэтому мы ориентированы на стабильные финансовые рынки, пусть с немного меньшой доходностью, но с высокой сохранностью капитала.

Каков порог входа при прямых инвестициях?

Если мы рассматриваем вложение средств в жилье, то цены на новостройки начинаются от 400 тыс. фунтов в Лондоне и 500–700 тыс. евро в Париже. Это порог, начальная стоимость инвестиций. Как правило, инвестор предпочитает покупать блоками по пять-десять апартаментов. Соответственно, средняя сумма, оптимальная для инвестиций, порядка 5–7 млн евро.

Насколько высока конкуренция в нише, которую занимает ваша компания?

В сегменте элитной зарубежной недвижимости Knight Frank является одной из ведущих компаний. Основная масса игроков на этом рынке – небольшие частные фирмы, которые работают в эконом- и бизнес-сегменте с инвестициями в 50–100 тыс. евро. Нам такие объемы не интересны, поэтому инвесторам, которые к нам обращаются с подобными запросами, мы даже можем рекомендовать проверенные компании, работающие в этой нише. Клиенты с бюджетами от 2 млн евро не рассматривают компании-однодневки. Обычно обращаются по рекомендации коллег, партнеров по бизнесу. Стоит отметить, что после кризиса количество инвестиционных запросов стабильно увеличивается на 15–20% в год.

Изменились ли предпочтения клиентов в посткризисное время?

Раньше люди меньше смотрели на практическую составляющую, редко учитывались эксплуатационные расходы, налоги. Сейчас они стали более прагматично подходить к выбору недвижимости. Выбирают не просто отдельно стоящий замок с красивой архитектурой, а эксклюзивные объекты с хорошим расположением и при этом развитой инфраструктурой. Обязателен 24-часовой консьерж-сервис, магазины, рестораны, спа и т. д. Чем шире инфраструктура, тем больше шансов, что человека заинтересует объект и с точки зрения вложения средств, и с точки зрения отдыха. Если раньше было четкое разделение на объекты для отдыха или инвестиций, то сейчас ищут все в комплексе: чтобы можно было и отдыхать, и сдавать в аренду, а еще через пять-семь лет все выгодно перепродать. Именно такие объекты девелоперы стараются сейчас продвигать на рынок. Например, на Кипре, Крите, в Испании и Греции есть в большом количестве объекты с программой гарантированной сдачи в аренду. А вот на развитых рынках, например в Италии, Швейцарии, подобных объектов не так много. Однако и здесь гостиничные операторы начали запускать такие проекты.

Насколько привлекательны сегодня инвестиции в проблемные регионы, такие как Испания, Греция и т. п.?

С точки зрения инвестиций, Knight Frank пока не рекомендует вкладывать в испанский рынок, но для отдыха это идеальное место. Испания обладает развитой инфраструктурой, там находится много хороших международных школ. Большим плюсом также является удобное расположение. Так что с точки зрения приобретения недвижимости для отдыха это хорошее направление. Более того сейчас хороший период, есть из чего выбрать и можно купить с дисконтом. Правда, далеко не на всех направлениях. Например, в окрестностях Барселоны и Марбельи, а также на Балеарских островах цены упали не сильно и баснословных скидок (30–50%), о которых все говорят, не дают. А вот в остальных регионах страны рынок просел гораздо сильнее, там сегодня много недостроя. Что касается Греции, то надо учитывать несколько факторов. Нет причин отговаривать от покупки, если целью приобретения недвижимости является отдых. Но если говорить об инвестициях, то, к сожалению, пока нет хороших перспектив. Есть распространенное заблуждение, что в ближайшие полгода цены вернуться на докризисный уровень. По нашим оценкам, даже в ближайшие пару лет рынок не восстановится. С инвестиционной точки зрения можно рассматривать только некоторые ключевые проекты под управлением крупных международных операторов, например Aman Resorts, которые стопроцентно будут закончены и будут пользоваться спросом.

Открыли ли российские инвесторы в этом году для себя какие-то новые регионы?

Карта по-прежнему ограничена Европой. 80% инвесторов концентрируются в европейских странах. Все зависит от расположения. Короткий перелет является ключевым фактором. Есть огромное количество проектов, где хорошо отдыхать и есть прекрасные возможности для инвестиций, но туда далеко лететь. Если говорить о доме для отдыха, то, например, на Барабадос особо не налетаешься: перелет занимает 10–12 часов. Даже Португалия, хотя там есть сказочные места, популярна значительно меньше Испании, потому что туда дольше добираться. При этом, разумеется, инвесторы рассматривают и более удаленные страны.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.