Активы БРИКС: путь инвестора

Об особенностях рынков недвижимости Бразилии, России, Индии, Китая, ЮАР и возможностях инвестирования в местные объекты рассказывает наш эксперт.

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru.

В начале июля в Уфе пройдет уже седьмой по счету саммит БРИКС – группы быстроразвивающихся стран, каждая из которых обладает важнейшими с точки зрения мировой экономики ресурсами. Среди них продукты сельского хозяйства Бразилии, полезные ископаемые и энергоресурсы России, недорогой интеллектуальный труд Индии, производственная база Китая и природные ресурсы ЮАР. На первый взгляд активы этих стран вполне могут претендовать на место в инвестиционном портфеле. Но так ли это на самом деле?

Бразилия

Крупнейшая в Южной Америке и пятая в мире по количеству проживающих в ней людей, Бразилия к тому же является еще и единственной на своем материке страной, жители которой говорят на португальском языке. Вечнозеленые джунгли Амазонии, водопады и тропические «белые леса» здесь соседствуют с финансовыми центрами, университетами и пляжами, пронизанными звуками боссановы - музыкального жанра, объединяющего в себе традиционную самбу, национальный фольклор и классический джаз. Государство, занимающее почти половину материка, сегодня страдает от ослабления экономики. Граждане Бразилии выражают недовольство, выходя на улицы по всей стране. Столкновение с рецессией, десятилетняя инфляция, финансовый кризис и недостаточное водоснабжение заставило более миллиона бразильцев устраивать акции протеста против коррумпированности и неумелого управления местного правительства. На фоне экономических трудностей, которые преследуют страну весь последний 2014 год, бразильский рынок жилья заметно ослаб, теряя инвесторов и рядовых покупателей недвижимости. 

Рост ВВП за последние три квартала прошлого года оставался отрицательным, к концу 2014 года остановившись на отметке в -0,2%. 

Инициация бразильским правительством ряда мер жесткой экономии, направленных на балансирование бюджета, привела к резкому росту потребительских цен, в том числе и к «пузырю» на рынке недвижимости. Правда пока ощутимых плодов эти усилия не принесли. Инфляция, которая уже четвертый месяц подряд держится на уровне, значительно превышающим верхний предел местного ЦБ в 6,5%, в апреле 2015 года достигла показателя в 8,17%. 

В результате увеличение кредитных ставок, которые с 7,25% в 2012 году поднялись до уровня в 13,25% в конце апреля 2015 года, не помогло исправить ситуацию на бразильском рынке жилья. 

Несмотря на то, что стоимость жилья в Рио-де-Жанейро за последний месяц в апреле 2015 года снизилась на 0,28%, итоговый годовой рост составляет не менее 4%. Цены на жилые объекты в Сан-Паулу также продолжают расти: стоимость однокомнатных квартир за месяц поднялась на 0,31%, а двухкомнатных – на 0,39%, итоговое годовое увеличение достигает в районе 6,30%. 

Неуверенность бразильского жилого рынка, скромные экономические показатели и крайне высокая инфляция оставляют местным жилым объектам все меньше шансов пойти по инвестиционному пути. Даже если инвестора устроит растущий рынок, слабый арендный сектор окажется не способен оправдать его ожидания. Учитывая трудности, с которым сталкивается местное население, найти арендаторов окажется чрезвычайно сложно. 

Россия

Страна с самыми протяженными территориями, проделала путь от древнерусского государства к империи и Союзу, состоящему из 15 республик, до Российской Федерации, где сегодня проживают люди более 200 различных национальностей. Экономика страны сегодня переживает тревожные времена. Ежегодный рост ВВП России в первом квартале 2015 года достиг отрицательного показателя в -1,9%. Инфляция, которая в апреле 2015 года подобралась к отметке в 16,4%, несмотря на первое замедление темпов роста цен за последние девять месяцев, по-прежнему остается довольно высокой.  

После скачка спроса на жилье, спровоцированное падением рубля, рост стоимости жилых объектов постепенно замедлился. «Застой», характеризующий сегодняшний российский рынок жилой недвижимости, сохраняется и в первом квартале 2015 года. Сокращение предложения и снижение платежеспособности россиян на фоне валютных колебаний и неустойчивой экономической ситуации в стране мешают росту цен на жилье. Колебания национальной валюты, в период с середины 2014 по начало 2015 годов заставившие нервничать всех без исключения от чиновников до производственных рабочих, могут продолжиться и в будущем, а значит резкое падение рубля снова вынудит продавцов невероятно завышать цены, которые окажутся не по карману покупателю и в результате собственнику придется снижать стоимость объекта себе в убыток. Сдача в аренду квартиры в одном из городов России также не сулит серьезных финансовых перспектив. Доходность российского жилья, достигающая 4% в рублях, против прибыли в размере свыше 5% в валюте, которую способны принести европейские жилые объекты выглядит не очень обнадеживающе. Кроме того, российские объекты не могут уберечь капиталы от финансовых стрессов, слишком нестабильным сегодня выглядит экономическая ситуация в стране. По прогнозу Indriksons.ru, к концу года по всей России можно будет наблюдать борьбу застройщиков за потенциальных клиентов: в ход пойдут подарочные акции, скидки и другие «очень выгодные» предложения. Однако некоторых застройщиков не спасет и это и они рискуют оказаться на грани банкротства. К концу 2015 года падение цен на жилье эконом-класса в России может составить порядка 20% в рублях от нынешних показателей, а на элитную недвижимость – до 30%.   

Индия

Двадцать девять штатов, шесть союзных территорий и национальный столичный округ Дели, одновременно расположенных у подножья Гималаев, в пустыне Тар и на побережье Аравийского моря, представляют собой Индийскую республику. Третья по величине экономика Азии страдает от кредитной зависимости индийских граждан. Проблемы с ликвидностью, которые испытывает жилой фонд в Индии приводит к трудностям с погашением кредитов. В результате, в мае объем невозвращенных кредитов достиг 14-летнего максимума и три из пяти крупнейших индийских банков уже заявили об увеличении просроченных кредитов.  

Еще одним препятствием для развития экономики становятся так называемые «грязные деньги» или «черный нал» - наличные средства покупателей жилья, не облагающиеся налогом. Учитывая, что практика подпольных доходов и незафиксированного в финансовых документах состояния обеспеченных граждан для Индии вполне типична, «грязные деньги», используемые в 25%-30% сделок с недвижимостью, раздувают цены на жилые объекты, снижая их доступность для большинства покупателей. Несмотря на обещание премьер-министра страны вплотную заняться вопросом «черного нала», закон, препятствующий генерации «грязных денег», пока так и не принят. 

Объем инвестиций в индийскую недвижимость в первом квартале 2015 года оказался более чем на 5% ниже, нежели в предыдущем квартале. 

Среди мер, принятых правительством для повышения инвестиционного спроса, можно назвать и облегчение правил инвестирования, разрешающих иностранным инвесторам вкладывать деньги в местные REITы (Real estate investment trusts – инвестиционные трасты недвижимости), что может помочь снижению давления на банковскую систему страны и способствовать финансированию рынка недвижимости. 

Однако рынок жилья остается слабым: доходность колеблется от 2,2 до 3,3%, а отсутствие достаточного количества качественного предложения и низкий уровень инфраструктуры не вызывают доверия у инвесторов. 

Китай

Одна из древнейших цивилизаций и первая по численности населения страна в мире, объединяющая в себе спокойствие тибетских монастырей, свежесть чайных плантаций и уединение деревень, затерянных среди зарослей бамбука, Китай является крупнейшим мировым экспортером. Но экономика этого государства с начала года демонстрирует снижение показателей, таких как ВВП, темп которого в первом квартале 2015 года замедлился, а рост составил всего 1,3%, что, бесспорно, отразилось на местном рынке жилой недвижимости. 

В качестве мер по стабилизации рынка жилья китайское правительство предложило в том числе и 40%-ное снижение цен для покупателей второго дома, что призвано повысить объем транзакций в крупнейших городах страны, где стоимость жилых объектов довольно высока. Также власти Китая продолжают бороться с избытком предложения на местном рынке жилой недвижимости путем преобразования непроданных пустующих объектов в государственное арендное жилье. 

Но дисбаланс спроса и предложения по-прежнему ощущается на местном рынке. Спрос на жилую недвижимость снижается, что подтверждает падение объема проданных объектов, который в первом квартале 2015 года снизился на более чем 9% по сравнению с прошлогодними показателями. 

Стоимость жилья на первичном рынке в апреле 2015 года сократилась в 69 из 70 крупных городов Китая по сравнению с показателями того же периода прошлого года, а самое серьезное падение достигло 10,3%. На вторичном рынке сложилась похожая ситуация: цены на жилую недвижимость 69 из 70 городов зафиксировали снижение относительно предыдущего года, самое ощутимое падение составило порядка 12,4%. 

Индекс стоимости новостроек в апреле 2015 года достиг минимального порога в -6,1%: в Пекине цены на жилые объекты в общей сложности опустились на 3,2%, а в Шанхае – на 4,7%. 

Продолжающееся падение цен на фоне переизбытка предложения свидетельствует о том, что инвестирование в жилой сектор Китая остается слишком рискованным, а доходность в пределах от 2,5 до 3,2% - не те дивиденды, ради которых стоит рисковать.

ЮАР

Посетить Южно-африканскую республику и принять участие в сафари, пройти путь бывалых мореплавателей у Мыса Доброй надежды, а затем встретить закат на одной из местных виноделен – стоит только предложить и от туристов не будет отбоя. Правда желающих инвестировать в недвижимость этой страны оказывается не так много. Инвестиционный рейтинг ЮАР, пониженный международным рейтинговым агентством Moody's до уровня Baa2 – второго самого низкого уровня инвестиционной категории – вряд ли будет повышен в течение ближайших полутора года. Виной всему дефицит электроэнергии и трудности, мешающие росту экономики, что негативно отражается и на местном жилом секторе. 

На рынке жилья продолжается тенденция замедления роста стоимости южно-африканского жилья, начало которой было зафиксировано в последнем квартале 2014 года. В апреле 2015 года цены на жилые объекты в ЮАР увеличились лишь на 0,1% по сравнению с предыдущим месяцем. 

Жилой рынок, безусловно, зависит от экономики страны, чей слабый рост не способен снизить уровень безработицы, превышающий 24%. Кроме того, в конце 1 квартала 2015 года инфляция снова поднялась с отметки в 3,9% до показателя в 4,5%. 


Согласно правительственному плану, для сокращения безработицы до 14% к 2020 году, реальный ВВП должен расти в среднем на 5,4%, но это вряд ли произойдет, учитывая, что сегодня годовой рост ВВП не превышает и 2%. 

Ключевая процентная ставка по-прежнему остается на уровне в 5,75%. Однако инфляционное давление в дальнейшем может повлиять на процентные ставки, которые, вероятно, существенно вырастут до 2016 года. По прогнозам аналитиков Indriksons.ru, в течение года стоимость местного жилья будет расти крайне медленными темпами. Высокие налоги, достигающие от 18 до 40%, среди которых подоходный налог, налог на прирост капитала и налог на прибыль от сдачи собственности в аренду, а также скромная доходность, которая варьируется от 2,1 до 2,7%, вряд ли позволят южно-африканским объектам конкурировать с активами экономически стабильных стран.  

Вывод

Бразилия, Индия, Китай и ЮАР сегодня не представляют особого интереса для российских инвесторов. Экономическая неустойчивость, высокие налоги на фоне местами завышенных цен не способны заставить большинство россиян преодолеть столь долгий путь в поисках идеального актива. Казалось бы, в качестве альтернативы можно рассмотреть внутренний рынок недвижимости, но в сравнении с объектами Лондона, Парижа или Вены, отечественный рынок жилья снова проигрывает. Если же желание вложить средства в российское жилье не терпит компромиссов, инвестировать стоит лишь в объекты вторичного рынка. Стандартные «однушки» и «двушки» рядом с метро или в микрорайонах с развитой инфраструктурой вот уже больше 10 лет являются неплохими инвестиционными объектами, спрос на которые не ослабевает даже в кризисное время.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.